神奈川県横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０(久里浜駅・浦賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０(神奈川県横須賀市大矢部４−２２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０
住居表示大矢部４−２２−７
価格106,000円/㎡
交通施設、距離北久里浜、2,700m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保芳男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保芳男
価格106,000円/㎡
個別的要因北側道路に面する接面街路とより高い中間画地である。既成の住宅地であり格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因北向き傾斜の区画の整った大規模住宅団地である。熟成されており格別の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測丘陵地に造成された大規模な住宅地域である。格別の変動要因は認められないため、将来も概ね現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね横須賀市の中央部、京浜急行線及びJR横須賀線の沿線で横須賀市内の住宅地域である。主な需要者層は横須賀市及びその周辺に居住するエンドユーザーである。近隣地域及びその周辺は丘陵地帯に形成された区画整然とした大規模住宅団地である。住宅地域として熟成しており既成住宅地の取引が主である。150㎡程度の更地で1，600万円前後、同規模の新築戸建住宅は3，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。

星野與四峰氏による調査レポート

不動産鑑定士星野與四峰
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因最寄駅はバスで北久里浜駅、交通利便性に劣る区画整然とした高台の閑静な分譲地である。途中の坂がきつく、需要減退か。
地域要因の将来予測地域の高齢化も進むが、傾斜地であり、傾斜がきつく感じられる箇所があり、高齢者には需要は限定的か。また交通利便性がやや劣ることから当面土地の需要は弱く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横須賀市南部に点在する高台の大規模分譲住宅地域であり、特に北久里浜駅からのバス便となる大矢部、岩戸等の地域である。需要者は30歳代∼50歳代の市内居住者一次取得者、二次取得者で都内通勤者は少ない。交通利便性が劣る高台の分譲地であり、需要は弱い。また都内通勤者の需要は少ない。中心となる価格帯は土地で150㎡で1，300万円∼1，600万円、新築戸建で土地130㎡で3，000万円である。
一般的要因インバウンド需要や相続税対策等により都心の地価の上昇が続いたが、地方の景気や地価はその構造的要因により回復を実感できないのが現実である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度228450775146484
北緯 139度71588134765625

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０２番２神奈川県横須賀市西逸見町２丁目６３番３神奈川県横須賀市浦賀丘１丁目２９番３３神奈川県横須賀市西浦賀町５丁目３８番８神奈川県横須賀市長沢字七軒町４００番４８神奈川県横須賀市西浦賀３丁目２０番２５６神奈川県横須賀市長瀬１丁目１３番８神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５神奈川県横須賀市久里浜２丁目５５番３神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４神奈川県横須賀市舟倉町１３１３番８外神奈川県横須賀市馬堀町３丁目７８番１４神奈川県横須賀市久里浜８丁目８番４

参考：近隣駅の地価相場

久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)浦賀駅(地価相場 122,500円/㎡)ＹＲＰ野比駅(地価相場 115,500円/㎡)馬堀海岸駅(地価相場 129,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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