神奈川県横須賀市池田町１丁目１１番７(京急長沢駅・津久井浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
130,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市池田町１丁目１１番７(神奈川県横須賀市池田町１−１７−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を130,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市池田町１丁目１１番７ |
| 住居表示 | 池田町１−１７−２ |
| 価格 | 130,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新大津、750m |
| 地積 | 150㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
秋山義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋山義男 |
|---|---|
| 価格 | 129,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏の高台に所在するが、最寄駅までの道路幅員が狭く、需要が強い地域ではない。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅団地として熟成しており、今後ともほぼ現状のままで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市南東部の京急沿線の住宅地域一帯であり、特に高台の居住環境の良好な地域に関して代替競争関係が強く認められる。主たる需要者は小規模な物件に関しては都心通勤の一次取得者層であり、中規模以上の物件では二次取得者層である。供給は小規模開発によるものや既存画地の分割が見られるが、地域の需要に見合った程度で需給は安定的といえる。地域の中心となる相場は新築建売住宅では2千万円台半ばから3千万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 景気はこのところ一部に弱さが見られるが、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復に向かうことが期待される。 |
小泉正義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉正義 |
|---|---|
| 価格 | 131,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側接面、中間画地。その他個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 傾斜地に一般戸建住宅が建ち並ぶ、熟成した既成住宅地域。格別の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状で推移するものと予測される。駅徒歩圏であるが、平坦ではなく、地価もやや下落傾向が続いているとみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線沿線、概ね横須賀市内の南東部で、高台の住宅地域の圏域である。主な需要者層は三浦半島居住の1次、2次取得者等であるが、最寄り駅に近く利便性のよい住宅団地では横浜方面からの流入もみられる。駅徒歩圏でも近隣地域のように街路や傾斜の状態で需要は弱まる。大津地区の人口も減少傾向が続く。土地は100∼150㎡前後で1500∼2500万円程度、新築戸建は3000∼3500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 近年の全国的な景況感改善傾向に対し、市内では人口減少傾向が続き、主要駅徒歩圏の利便性のよい一部地域を除き、地価はなお下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度208385 北緯 139度6755503 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
京急長沢駅(地価相場 116,000円/㎡)津久井浜駅(地価相場 116,000円/㎡)ＹＲＰ野比駅(地価相場 115,500円/㎡)三浦海岸駅(地価相場 116,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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