神奈川県横須賀市大矢部２丁目８番１１(北久里浜駅・新大津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
110,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市大矢部２丁目８番１１(神奈川県横須賀市大矢部２−８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市大矢部２丁目８番１１ |
| 住居表示 | 大矢部２−８−１０ |
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北久里浜、1,600m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、事業所、アパートが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福田哲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田哲 |
|---|---|
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 大型商業施設は近隣に所在するが、バス圏の住宅地域であり、住宅需要は十分に回復せず地価は依然下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 従来は小規模工場や作業場が多く見られた地域であったが、現状では住宅地域にほぼ純化している。一部に残る事業所等が将来的には住宅用途へ転換する可能性があるほか当面は現環境を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市中央部から南部にかけてのバス圏の住宅地域であるが特に北久里浜からバス圏となる住宅地域に関して代替競争の関係が強く認められる。需要者の中心は1次取得者層であり、供給については事業所等の跡地について小規模な開発による分譲が時折見られる程度である。利便性劣る地域のため住宅需要の回復は鈍い。需要の中心は30坪の土地付で新築住宅で2千万円台なかば程度で、更地の場合は40坪で1千万円台なかば程度となっている。 |
| 一般的要因 | 市内人口は県全体の人口が微増傾向にある中でも減少傾向に歯止めはかからない。前年比で社会減は縮小したが自然減の増加から減少幅は拡大した。 |
奥村悟氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥村悟 |
|---|---|
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画の整った住宅地域で、バス停からの距離も近く地域に特有な変動要因も見られないが、バス圏という影響もあり地価はやや弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急線及びJR横須賀線沿線で、概ね横須賀市南東部に存する住宅地域。需要者は、横須賀市内に居住する30∼50歳代の1次・2次取得者が中心で、市外からの転入者も散見される。不動産業者によるミニ開発は大矢部地区及び岩戸地区を中心に見受けられる。土地は165㎡前後で1700∼1900万円程度、新築の戸建住宅は3200∼3500万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済政策もあり一部に明るい兆しも見られるが、新興国における需要減退等の影響で、不動産市況はやや弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2418311 北緯 139度6764858 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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