神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２(ＹＲＰ野比駅・京急長沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


150,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２(神奈川県横須賀市野比１−２２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２
住居表示野比１−２２−５
価格150,000円/㎡
交通施設、距離ＹＲＰ野比、300m
地積201㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保芳男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保芳男
価格150,000円/㎡
個別的要因南側市道に接面することから、日照・通風に比較的優れる。格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因YRP野比駅から徒歩圏の良好な居住環境の住宅地域であるが、市内の中心部からはやや離れ、依然として、地価は微減傾向にある。
地域要因の将来予測駅より徒歩圏内の区画整然とした中規模分譲住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状を維持し、良好な住宅地として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京急久里浜線及びJR横須賀線沿線で、横須賀市南部の住宅地域である。需要者の中心は横須賀市居住の30∼40代の1次ないしは2次取得者である。最寄駅であるYRP野比駅への接近性に優れる区画整然とした住宅地であるが、横須賀市中心部からはやや距離があり、需要はやや弱含んでいる。更地100㎡程度で、1，500万円前後、戸建は新築で、総額3，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。

岩田伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士岩田伸二
価格151,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因駅からのアクセスが良好な旧分譲住宅地域で、熟成度が高く、地域要因の大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測駅からの接近性は良く、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ旧分譲住宅地域で、居住環境は良好である等から、今後とも一定の需要を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給園は横須賀市の南部、JR横須賀線及び京急久里浜線の沿線の住宅地域である。需要者は横須賀市内の1次・2次取得者層が中心である。近隣地域は、YRP野比駅から近く、区画整然とした旧分譲住宅地域で、一定の需要を有する。景気回復基調のため、不動産取引市場は下落基調から脱しつつあるものと思料する。需給の中心価格帯は、土地の細分化から、約120㎡の更地1，800∼2，000万円程度、中古戸建総額3，000万円前後迄である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移する。海外リスクは懸念されるが、個人消費は総じて底堅く、企業収益の改善等から雇用・所得環境も改善傾向が続く。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2139538
北緯 139度6847996

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横須賀市深田台６７番８及び６７番９神奈川県横須賀市東逸見町３丁目８０番６神奈川県横須賀市三春町２丁目２５番１０神奈川県横須賀市野比字ぬま１６８６番７２神奈川県横須賀市長坂字坂ノ台３６４７番外神奈川県横須賀市西逸見町２丁目６３番３神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番１５２外神奈川県横須賀市汐入町５丁目１９番１０神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番６６神奈川県横須賀市粟田２丁目１１９３番３７神奈川県横須賀市長沢字村岡９９４番７神奈川県横須賀市長沢字宮ケ谷戸１番１神奈川県横須賀市粟田１丁目１２７８番３３神奈川県横須賀市長沢字長岡８８３番神奈川県横須賀市不入斗町４丁目３７番１の一部外神奈川県横須賀市野比２丁目８８番１５外

参考：近隣駅の地価相場

ＹＲＰ野比駅(地価相場 115,500円/㎡)京急長沢駅(地価相場 116,000円/㎡)津久井浜駅(地価相場 116,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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