地域要因

駅徒歩圏で買物利便性が良好な平坦な地勢の住宅地域。小規模物件の動きは良いが、総額の大きな物件の動きは弱く、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

用途混在地域であり、一部で他用途への転用の可能性はあるが、当面は現環境を維持すると予測する。生活利便性が良好で需要は底堅いが、総額の大きな物件の価格は横這い乃至微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自用の居住用不動産である。よって、不動産価格は主に近隣環境や生活利便性の良否に基づき形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の緩傾斜地にあり住環境は良好。総額の小さな物件の動きは比較的良いが、規模の大きな物件の動きは弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域として概ね成熟しており、当面は現環境を維持すると予測する。利便性良好な市北部に位置するが、規模が大きく総額の張る画地が多いため、地価は微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、不動産の価格は主として居住の快適性・利便性に基づき形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内の古くからの優良な高台の住宅地域で、熟成度は高い。街路条件等はやや劣るが、地元では比較的人気の高い住宅地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多くみられる住宅地であり、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、対象標準地の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

標準地の所在する地域は計画的・機能的に整備され生活利便性と居住環境とを兼ね備えた新興住宅地域のためマンション需要は比較的安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は概ね開発業者に限定される。開発業者は事業の投資採算性を重視して不動産を選別し仕入価格を設定するため開発法による価格に規範性が認められるが、一方で競合他社の存在から投資採算性のみで価格形成がなされることはないため、競合の中で形成された現実の取引価格を反映した比準価格も開発法と同様に規範性を有するものと判断される。そこで比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏であり、交通接近性が劣る。需要の減退傾向は続き地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

都心接近性に劣り、需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。今後も低層住宅地としての利用状況に変化はないと予測される。

価格決定の理由

海に近いバス便の住宅地である。同一需給圏内の類似地域で信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、賃貸事例については、賃貸アパートが少ないため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。したがって、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀中央駅南東方の商業地、比較的中心部に近いが、飲食店、小売店を中心とし、店舗は1階のみで、大規模店はなく、繁華性は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

横須賀中央駅の徒歩圏内に所在する商業地域であるが、繁華性は低く、自用の店舗も多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供している場合が多い。したがって賃料は低位に形成され、その水準の賃料に基づく収益価格も低位に試算されることになる。以上により実証性に優る比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有し、周辺は道路幅も狭く、起伏が多い当地域に対する需要は弱い。このため、地価は下落傾向にあり、下落幅も拡大している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測。最寄駅からやや距離を有する起伏が多い住宅地であるため利便性が劣り、また、築年数が経過する物件も見られること等から需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、環境条件が比較的対象地と類似する住宅地域等に存する取引事例を中心に採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からバス便の高台に存する住宅地域であり交通利便性がやや劣る。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域である。開発から相当年数が経過しており熟成している。将来も概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からバス便の高台の住宅地域に存し、、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。横須賀中央駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。店舗が散見されるが、商業性は低い。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

点在する店舗が住宅へ転用される可能性はあるが、概ね現環境を維持するものと予測される。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市内のほぼ中央部の取引事例を中心に採用し試算された。駅徒歩圏に位置し、周辺には収益用アパートも見られるが、戸建住宅による実需の取引が一般的である。収益価格は空室等のリスク要因から、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映し、低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした高台住宅団地、駅からはやや急坂を上る。中規模一般住宅を中心とした地域状況に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した居住環境良好な住宅団地としての地域状況に特段の変動はみられない。京急本線の駅徒歩圏の利便性からも、地価は当面ほぼ横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ地域であり、隣接地域には共同住宅もみられるが、立地特性からも賃料水準は高くはなく収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地と同じ堀ノ内駅最寄りで行政的条件等の類似性も高い事例を中心に選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、収益性より居住の快適性が重視される地域特性からも、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

浦賀港を望む傾斜地に形成された旧来からの分譲住宅地域である。最寄り駅から徒歩限界圏であり需要は弱い。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

海を見下ろす高台の住宅地域であるが、最寄バス停まで坂道であり利便性は劣る。将来も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。最寄駅まではバス便であるため収益性に基づく賃貸用共同住宅は殆ど見られず、新規で土地を取得する需要の中心は自用の戸建住宅である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、豊富な資料に基づき市場性に着目して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前の商業地であるが、店舗の種類、数とも少なく、顧客層は近隣住民に限られ繁華性に劣る。低層店舗中心の状況に大きな変動はみられない。

地域要因の将来予測

駅前の立地で、中層ビルへの更新も見受けられるが、当分の間は現状の低層店舗を中心に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前の近隣商業地域であるが、繁華性は高くなく、比準価格も、繁華性の類似性に留意し、行政的条件等の類似性も高い市内近隣商業地の事例を中心に選択して試算された。繁華性や商圏の狭さなどから駅前商業地であるものの賃料水準は高くはなく、不動産の投資採算性を検証する収益価格の説得性はやや劣る。以上から、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横須賀中央駅に近い国道沿いの商業地域であり、特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に近い国道沿いの商業地域に位置しており、周辺には事務所ビル等が多く見られるが、不動産から収益を得ることを目的とした投資需要は少なく、収益価格の説得力は弱い。一方、比準価格は横須賀市内の取引事例から、類似性が認められる事例を採用し、適切な補修正が行われている。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀市で最も繁華性の高い横須賀中央駅前の中心商業地域であるが、郊外型大型店の影響もあり、地価は下落幅が縮小したが依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地が所在する地域は駅近接の繁華性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する事業者や投資家となる。こうした需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いものと判断されるが、地域では自用としての利用も依然多いため比準価格の規範性も同等に高い。本件では比準価格を重視し理論的な収益価格を関連付け、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅との標高差が約80mの山間に形成された住宅地域。地縁的選好性の強い地域であり、地域要因に変動はなく、地価も下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の山間の住宅地域で賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用は断念して、取引事例比較法の適用のみ行った。取引事例比較法で採用した事例は、距離的にやや離れたものも含まれるが、背後に存する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって、本評価では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成市街地に存し地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の住宅地域としての環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は古くからの住宅地であり、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に査定された。アパート等も散見されるが収益性目的取引は少なく、自用目的取引が中心である。比準価格は規範性を有する取引事例により求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。