神奈川県横須賀市東浦賀２丁目７０番５５(堀ノ内駅・新大津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


105,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市東浦賀２丁目７０番５５(神奈川県横須賀市東浦賀２−３３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市東浦賀２丁目７０番５５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市東浦賀２丁目７０番５５
住居表示東浦賀２−３３−４
価格105,000円/㎡
交通施設、距離浦賀、1,500m
地積157㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江蔵耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士江蔵耕一
価格105,000円/㎡
個別的要因北西側道路に面する住宅地である。分譲地の中程に位置し眺望は劣る。格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因浦賀港を望む傾斜地に形成された旧来からの分譲住宅地域である。最寄り駅から徒歩限界圏であり需要は弱い。格別の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測海を見下ろす高台の住宅地域であるが、最寄バス停まで坂道であり利便性は劣る。将来も概ね現状で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね横須賀市の南東部、南西部及び南部で主に京浜急行線浦賀駅を駅勢圏とする住宅地域である。主な需要者層は横須賀市及びその周辺に居住するエンドユーザーである。高台に位置し住環境は良好であるが利便施設は浦賀駅周辺に集中し、最寄バス停からも遠く需要は弱い。既成住宅地域で供給も少ないが150㎡程度の更地で1300万円台後半、同規模の中古物件で1800万円程度、新築戸建物件で2800万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因アベノミクス等の影響により景気は回復してきており、今後もその傾向が続くと思われるが消費税のアップ等により個人消費等は伸び悩む傾向にある。

大久保芳男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保芳男
価格105,000円/㎡
個別的要因旧来からの既成住宅地である。格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因区画の整った住宅地域で地域に特有な変動要因も見られないが、最寄駅から遠いため、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然として弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京急線及びJR横須賀線沿線で、概ね横須賀市南東部に所在する住宅地である。需要者の中心は横須賀市に居住する30∼50歳代の1次・2次取得者である。都内への通勤者の需要は弱い。旧分譲地の再分割による建売住宅の販売も比較的多く認められる。土地は150㎡程度で1，600万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は、一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きについては、各種政策の効果もあり、緩やかに回復することが期待される。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2624536
北緯 139度6849906

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)馬堀海岸駅(地価相場 129,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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