神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外(北久里浜駅・衣笠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


181,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を181,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
住居表示 
価格181,000円/㎡
交通施設、距離衣笠、850m
地積96㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北東18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芳村有蔵氏による調査レポート

不動産鑑定士芳村有蔵
価格181,000円/㎡
個別的要因近隣の住宅地からの顧客は、衣笠駅前の商店街に取られていることもあり、減少傾向である。個別的要因に変動はない。
地域要因小規模店舗が集中している路線商業地域である。市内の商業地域のうちでは商況の回復が鈍く繁華性が劣る。地価の下落傾向は続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、横須賀市内の近隣商業、路線商業地域である。需要者の中心は、一般顧客を対象とする飲食・小売店舗等の経営者である。買回り品は横浜に集中するため、地元商店街の客足は減少し、当地域の需要は弱く衰退傾向にある。取引の中心価格帯は、取引が少ないこともあり見出すのは困難である。
一般的要因堅調な景気回復基調にあるが、中国リスク等もあり先行き不透明な状況である。交通利便性が劣り、人口が減少している地域では好材料が見られない。

石川伸彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石川伸彦
価格181,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道沿いに小規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、顧客流動の状態はやや劣り、地価動向は依然として微下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの小規模な店舗等が建ち並ぶ地域で、特段の要因変動はないためしばらくの間は現状維持で推移するものと予測する。地価動向は景気回復の波及が遅れており、やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね横須賀市を中心に逗子市、三浦市、葉山町を含む商業性を有する地域である。需要者は小規模な土地については、店舗兼共同住宅利用の個人事業者・地元中小企業等、中・大規模の土地について、法人デベロッパー等によるマンション建設等が考えられる。需要の中心価格帯は、規模・形状等の個別性が強く一概に把握することが困難であるが、土地1㎡当たり180千円前後と判定する。
一般的要因アベノミクスによる円安、株高により景気は緩やかな回復基調にあり公郷町2丁目地域内商業地地価動向は下落幅が縮小してきている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2530549
北緯 139度6742388

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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