地域要因

商況は概ね堅調であり、需要も路面店を中心に堅調に推移している。特に大きな開発動向はなく、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

街区は整然とし、居住環境も比較的良好で利便性も高いため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

熟成された既成の住宅地で、今後も現況通り推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では収益物件としてのアパート等も混在しているが、新規投資は限定的であり、自用目的での取引が中心となる地域である。従って、本件評価では、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅勢圏の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、繁華性等に大きな変動は無い。今後も現状を維持するのと予測する。

価格決定の理由

高度商業地の需要者の多くは収益性から合理的な意思決定を行う法人等であるが、一方、対象標準地周辺では自用目的での取引も認められる。したがって、現況の需要及び市場価格の動向を配慮しつつ、比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横浜駅西口周辺の商業地域で、横浜駅から徒歩圏内にあるためマンションも多く見られる地域である。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

マンションの建設が増加し、店舗、事務所及びマンション等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

横浜駅周辺の商業地ではあるが、繁華性はやや低いため当初から収益物件の建築を意図した土地購入は少なく、自己使用・自用賃貸兼用又は分譲目的での需要が相当大部分を占めている。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。事務所を中心とする商業地域であり、駅近としての希少性もあり、底堅い需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、既に熟成した商業地域を形成しているため、一般的要因の影響を受けつつ、当面はほぼ現況のままでの推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は事務所等を中心とするテナント需要が期待される地域であり、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。ただし、賃貸市場が流動化している現状においては、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

既成住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、格別の変動要因が無く、当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパート等も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、収益性より居住の快適性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用目的の取引が多い。したがって、本件においては、各手法の相対的信頼性に留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連付けて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は横浜駅徒歩圏内、平坦な地勢の比較的街区整った生活利便性に恵まれた低層住宅地域。希少な横浜駅から徒歩圏の住宅地域として需要がある。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地である（戸建住宅、共同住宅）。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅徒歩圏の住宅地域としての要因は安定している。当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用目的の共同住宅等が見られるが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は極めて少なく、収益用不動産の取引はほとんど見られない。ほぼ自己使用目的の取引が主で快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこでこれら住宅系諸要因を含んで取引価格が市場で形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅東口にも徒歩圏で便利な地域であるが、繁華性は乏しい。規模によりマンション敷地等の需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンション等も混在する混在型商業地域で、交通量は多いが繁華性にはやや劣る地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅から350m程度の中規模ビル等が建ち並ぶバス通り沿い商業地域で、収益物件等の取引も散見されるが、取引の主体は自用の事業用物件が中心である、賃貸物件は2階以上を事務所等に賃貸するケースが多い。よって各手法にかかる相対的信頼性を吟味の上、現実的に商業地の市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、やや低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

横浜駅からも徒歩圏の商業地域で、マンション用地としての需要も多く、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

中高層の事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が多い地域で、横浜駅からも徒歩圏である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三ツ沢上町駅に近い立地条件に恵まれているほか、居住環境は良好であり、地価動向は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は三ツ沢上町駅に近いためアパートや賃貸マンション等の収益物件が多く見られるが、自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、収益目的の取引はほとんど認められない。したがって、取引市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は小幅の上昇。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成されており。今後も現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、主に戸建住宅としての利用が多い。収益性より居住の快適性を中心として価格が形成されている住宅地域であり、専ら自用目的の取引が多い。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

白楽駅から徒歩圏で、利便性に優るため需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件が混在している。その他の収益物件としては戸建住宅が賃貸される程度。快適性が重視される第1種低層住居専用地域内の住宅地域で、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から徒歩圏内で横浜駅にも近く、利便性が良好なことから需要は堅調に見込まれ、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係及び取引価格は、景気動向や金融環境、建築資材価格等の動向により左右されるが、主として不動産開発業者の事業採算性に基づく価格を中心に水準形成されている。したがって、想定要素を多く含むものの開発法による価格と現実の市場性を反映して求められた比準価格を関連づけて、周辺地域の他の標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒歩圏内にあり、生活利便性良好な既成住宅地で、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある戸建住宅やアパート等が多くみられる既成住宅地として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地で、自己居住目的の取引が主体である。アパート等の賃貸物件も散見されるが、遊休地の土地活用や節税対策が中心であり、収益性は確保できず収益価格はやや低位にある。従って、想定される市場参加者の属性および行動を適格に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており需要も安定している。今後共、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。今後とも現状を維持するものと推測される。

価格決定の理由

近隣地域にはアパートも混在するが、新規に土地を取得してアパート等を建築することは少なく、地主が相続対策等により建築することが多い。収益価格は低位に試算されることが多く、自用の建物及びその敷地が中心である。本件では実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連付け、他の標準価格との均衡にも留意して、更に単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。