地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、大井町の不動産需要は弱く、一般的要因等の影響を受けて周辺地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域で、地価水準が総じて低いことから自用目的での取引が中心である。なお収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる

地域要因の将来予測

近隣地域は農地が多く残る中、住宅地域としての熟成度を増しつつある地域であるが、利便性、住環境にやや劣る地域であり、当面弱含みの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心である。一部にアパート等は見られるものの旧来の地主による有効利用目的のものが多く、賃貸収益を目的とする土地取引は少ない。従って、一般住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、相対的に規範性の劣る収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境及び利便性共に普通程度の地域である。特段の地域要因の変動は認められないが、一般的要因の影響を受け地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの熟成した住宅地域である。当地域の特性に特段の変動なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。地価水準については市内全般の不動産市況と同様に下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は小田急小田原線蛍田駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人であることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

開成駅徒歩圏外となる農地等が残る既成住宅地域である。平成26年6月最寄り県道が延伸開通した。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い既存の住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。県道整備や南部地区の発展を受け、地価は下落基調ながら横ばい圏に近づくと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が中心の農地等も残る住宅地域である。周辺にはアパート等が見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅のほか事業所等が見られる既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅北西の中小規模住宅のほか事業所等が見られる住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

完成して間もない大規模区画整理地である。

地域要因の将来予測

小田急線開成駅徒歩圏に完成した土地区画整理事業内にある住宅地である。現在はまだ空き地も多いが、今後建築される住宅の増加も見込まれる地域であるが、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅南西方の区画整理済みの住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線街路背後、中心市街地の外周部の住宅地で、街路整備の進捗等に伴う将来的な変化の兆しも見られるが、地価は一般的要因から弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

未利用地も残る住宅地で、鴨宮駅までやや距離を持つが、周辺の街路整備の進捗に伴い、熟成度の向上も期待される。当面は現況の地域的特性を維持して行くと判断されるが、一般的要因から地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

地域の周辺には農地等も残り、農家住宅等も立地する地域も見られる中で、地域内は一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にある。地域内では戸建住宅の取引が主体で、共同住宅等の収益目的の取引は少なく、収益性等に対する期待性の程度は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有する比準価格を中心として検討を行ない、収益価格は参考とする段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡も留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、実需による需給動向も見られるものの、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少ない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少なく、企業の積極的な投資需要は不透明感が残り、今後も実需取引を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は従来からの既成の中小規模の工場等を主体とした工業地域であり、当該地域内においては、主に自己所有・利用の物件が中心となっており、工場・倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低いため、本件においては実証性・市場性等を十分反映する比準価格を重視し、収益性・投資採算性等を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原市の郊外部に位置し、農家住宅も残る中に一般住宅と共に共同住宅等が立地する住宅地域としての現況にある。地域内は、少ないながらも共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準から収益性に対する期待性は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心として検討を行い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地の価格との均衡等にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。

地域要因の将来予測

小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。

価格決定の理由

対象地の主たる需要者は、自用の住宅を建てる個人と判断される。居住の安全性・快適性・利便性が重視され、主として同一需給圏内の他の宅地との代替性に基づき価格が判断される。近隣地域周辺に賃貸住宅は少なく、対象地は規模的に十分な戸数を確保できず投資効率が悪いため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域的特性に特段の変動は見られない。大雄山線利用圏の人気は低く、需要も弱含みで推移しており、地価も下落が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅に近いが他の地域と比較し、特段の優位性は認められない。地域全体の需要が低迷しており、地価も依然下落が継続している。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建住宅が多く、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず未成熟である。また、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算されたと判断する。比準価格は各事例の規範性に留意して求められており、説得力の高い価格である。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

開発された分譲住宅地域で、中小規模の専用住宅が建ち並んでいる。地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅地域としては既に熟成しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は開発された分譲地域で、一般住宅を主体としており、周辺にはアパート等も混在しているものの、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

やや距離はあるが新松田駅徒歩圏内にある既成の住宅地域である。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートのほか未利用地等も見られるが、地域要因に変動の兆しはなく現状どおり推移していくものと予測する。地価は弱含みの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が中心の既成住宅地域である。新松田駅徒歩圏内であり周辺にはアパート等が見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開成駅至近の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田急線開成駅から至近の中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、変動要因もなく、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は下げ止まりの状況にあると判断される。

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅より徒歩圏の中小規模一般住宅が多い住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い旧来からの住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性に着目して価格形成される住宅地域である。比準価格は町内から規範性の高い複数の事例を収集し試算され信頼性は高い。駅に近いことからアパートも見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大井町との町境に近い松田町∼開成町を結ぶ県道背後で、住環境が良く路線商業店舗に恵まれた住宅地である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

大井町との町境に近い松田町南部の区画整然とした新興住宅地である。現状は空地等も多いが、東名大井松田IC等に近いことから今後は建売住宅やアパート等が建設され住宅地としての熟成度が高まるものと推測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、高速ICに近く周辺には家族向けアパートも多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で最近はミニ開発も見られるが、駅からは遠く未だその熟成度も低い。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で、現状は空地等が多く見られるが、東名大井松田ICに近く、また、値頃感もあることから、今後は建売業者によるミニ開発等で住宅地としての熟成度が高まるものと推測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域等の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、新興住宅地で周辺にはアパート等が散見される程度であるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場に面して中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。小規模な画地が多く格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

新松田駅前に小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。商業集積度は低く地価は下落基調である。

価格決定の理由

比準価格は、商業地であるため県西部から広域的に事例を収集し、規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。商業地であるが、自用の店舗、事務所が中心で賃貸物件は少ない。土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大雄山駅から徒歩圏に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の空閑地も残る中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要は弱く地価は下落している。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅のほかに空地が見られる分譲住宅地域で自用の戸建住宅が中心でアパート等の賃貸需要は少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌し、更に単価と総額の関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家住宅等が建ち並ぶ農家住宅地域であり、不動産の需給動向は低迷し、交通接近性や利便性も劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ農家住宅地域であり、周辺の農地・低未利用地等が徐々に転用されていくことが期待されるが、当面、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は農家住宅等を主体とした地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、住環境や生活利便性等を優先する地域であるので、収益物件は少なく、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難であることから収益還元法は採用せず、市場性等を十分反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡も十分考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。