神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４(松田駅・相模金子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


89,000円

2017年01月01日に行った神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,000円/㎡としました。

神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
住居表示 
価格89,000円/㎡
交通施設、距離新松田、1,100m
地積166㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅と農地が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中家秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士中家秀一
価格89,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で最近はミニ開発も見られるが、駅からは遠く未だその熟成度も低い。地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で、現状は空地等が多く見られるが、東名大井松田ICに近く、また、値頃感もあることから、今後は建売業者によるミニ開発等で住宅地としての熟成度が高まるものと推測される。
市場の特性同一需給圏は松田町を中心に隣接する市町を含む住宅地と判定した。需要者は地縁性を有する30∼40代の第一次取得者で周辺市町からの転入は少ない。松田町∼大井町を結ぶ県道背後にあるが、新松田駅との間には川音川と御殿場線が介在するため利便性に劣る地域である。最近は値頃感からミニ開発も見られるが、当該分譲地を含め地価は概ね弱含みで推移している。土地は150㎡前後で1300万円前後、新築建売住宅で2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因人口は減少傾向。従来、可住域が狭いこと等から住宅需要は堅調であったが、近年は徒歩圏の住宅地を含め需要が縮小し地価は引き続き下落している。

下村太氏による調査レポート

不動産鑑定士下村太
価格89,000円/㎡
個別的要因南東側道路に面するため日照に優れた中規模の中間画地である。格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因最寄駅から徒歩限界圏の住宅地域である。周辺は農地やミニ開発も見られる。格別の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測松田町郊外、大井町との境界に近くに一般住宅が建ち並び農地も見られる住宅地域である。農地の宅地化が進行している。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね松田町及びその周辺、小田急小田原線沿線の住宅地域である。主な需要者は松田町内及びその周辺に居住するエンドユーザーである。近隣地域は、東名高速大井松田ICに近く、最寄駅から徒歩限界圏で一般住宅のほか農地も見られる。最寄駅とは川音川で分断されているため需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、150㎡程度の更地で1，000万円台前半、同規模の新築戸建住宅で2，000万円台後半である。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。松田町内の住宅地の価格は前年に対して下落率が拡大している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度34509329999999
北緯 139度1401059

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県足柄上郡松田町松田庶子字中里４５７番１神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道下１５８番１ほか２筆神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１３神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字壱町田１３８３番１３外神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１神奈川県足柄上郡松田町松田庶子字中里５０２番５神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字川内８９３番３神奈川県足柄上郡松田町松田庶子字中里４６３番８神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字壱町田１３８３番１３外神奈川県足柄上郡松田町松田庶子字澤入１５４３番５神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音前１１８１番７

参考：近隣駅の地価相場

松田駅(地価相場 98,500円/㎡)相模金子駅(地価相場 93,000円/㎡)開成駅(地価相場 97,200円/㎡)東山北駅(地価相場 97,100円/㎡)上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)和田河原駅(地価相場 78,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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