地域要因

居住環境の良好な、めじろ台駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として成熟しており、現状のまま推移すると予測する。高齢化の進行、画地規模が大きく分割ができず総額が張るため、地価は横ばい乃至弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、戸建住宅地域であり、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

めじろ台駅に近く利便性、住環境が良好な住宅地域のため安定した需要がみられる。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地で特に大きな変動要因はみられず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築に制限があり、周辺では賃貸物件はほとんど見られない。地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域で、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ないため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準として、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であるが、地域性の変化はなく、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は僅かながら上昇傾向で推移しているものと認められる。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比し低位に求められたが、その理由は路線商業地域としての熟成度の低さにより、店舗としての需要が少ないことがその理由と判断した。比準価格は主に幹線道路を中心とした市内の路線商業地の取引事例より比準して求められたもので、実証的な価格である。よって、本件評価にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで概ね徒歩圏内の既成住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は横ばいから微増傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等によるアパ−ト等の賃貸物件も若干見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ない地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心の地域のため、規範性の高い事例から適正に試算した市場性を反映する比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地で、地域性に大きな変化はないが地価は横這いか若干強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、対象地と同じめじろ台地区を中心に、一部隣接駅のものも含めて採用したが、駅接近性や住環境が概ね類似しており信頼性の高い価格である。他方、収益価格は、当該地域が自用目的の利用がほとんどであり、アパート等は散見する程度であることから比準価格を重視し収益価格は参酌するものとし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

付近にアパートも存するが、地価は戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は低い。このため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏にあるものの、街路条件、居住環境がやや劣る住宅地域である。地価は、横這い乃至弱いみ傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、低層住宅地域にあり、一般住宅が多く、居住の快適性を重視される。従来より、アパ−ト等も散見されるが、未だ収益物件の賃貸市場は熟成していない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域的特性を考慮の上、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山田駅に近く利便性が良好な住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等による賃貸物件も多く見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。現在は収益目的の新規土地取引は少なく、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、地価に対する収益価格の影響は少ない。したがって、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩ではやや距離のある混在住宅地域であり、地価は微増で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、共同住宅、工場等が混在する地域であり、将来的にはより住宅地域化が進んで行くものと予測される。

価格決定の理由

 収益物件としては、一部共同住宅等も見受けられるが、収益性はあまり認められず、取引にあたっては自用目的がその中心となっている。このことから、比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩圏内の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から離れた路線商業地域であり繁華性は低く店舗事業用地としての需要は少ない。背後地の住環境は向上しており、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

甲州街道沿いの路線商業地域であるが、最寄駅からやや遠く、小規模画地が多く、繁華性も低いため特に地域要因の変化もない地域で、暫くは現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、概ね適切な事例を採用出来たと判断される。近隣地域は、甲州街道沿いで、小規模店舗が中心の地域であるが、繁華性が低く、賃料水準も低位で、収益目的の取引は少ない。従って、比準価格を重視し、収益価格も下限値として参考とし、鑑定評価額を決定した。

地域要因

北野街道沿いの店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿いの商住混在地域であるが、収益価格よりも比準価格を中心に価格形成がなされている。本件においては、価格牽連性のある取引事例をもとに試算を行った。なお、賃料水準が低いため、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域で、地域要因の変化はない。平坦な地勢で、需要はやや強含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の住宅地域で、地域要因の大きな要因変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、規範性の高い取引事例が多数、収集できた。一方、近隣地域は収益性が低く、収益価格は低く求められたので、収益価格は参考程度に留めた。最近の取引実態を反映し、実証的で説得力があり、信頼性の高い比準価格を標準にして、広域的な価格バランスを考慮し、不動産市場の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成市街地であり、居住環境が良好な住宅地域である。地価は緩やかな上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の熟成した既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近条件に優れ、居住環境が良好な住宅地域であるため、戸建住宅のほかに共同住宅も存するものの、取引の実態においては、収益性を重視した土地取引はほとんど見受けられない。従って、取引の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便利用であるが、京王線のめじろ台を控え、利便性は良く、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸アパート等はなく、まれに転勤等によりその戸建住宅が賃貸に供されるケースが散見される程度である。つまり、居住の快適性を重視する純然たる住宅地域で、自用目的での利用形態が支配的であるため、賃貸を想定した収益価格による検証は困難である。よって、取引価格を実証的に反映した比準価格を採用し、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内有数の高度商業地で、値強い需要がある。地価は若干上昇であるが他市との比較で価格形成されている要因もあり、他市から比べるとやや弱含み。

地域要因の将来予測

駅南口の貨物跡地利用や京王駅間の都有地再開発計画等、周辺は発展要因もあるが当地域に与える影響は少ない。市内背後地より他市準高度商業地との比較で価格形成されており、当面その傾向に変化はないと予測する。

価格決定の理由

自用目的、収益目的いずれも見込める場所柄であり、収益価格も重要な指標であるが、賃貸条件について想定要素も入り、節税等他要因も影響し、必ずしも収益性が実態地価を反映しているとは限らない。このため収益価格はやや低位に求められたと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京王高尾線が最寄駅。駅からは徒歩圏であるが幹線道路沿いの住宅地で住環境はやや劣る。地価水準は横這い傾向を示した。

地域要因の将来予測

当該地域は、京王線めじろ台駅よりやや距離を有するが徒歩圏の街道沿いの住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅、共同住宅、店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であるが、繁華性はあまり高くない。共同住宅としても駅接近性がやや劣るため賃貸需要も弱い。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。