地域要因

駅に比較的近い住宅地域であり、需要回復による影響から、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該近隣地域では、戸建住宅の自用目的の取引が中心であることから比準価格を試算した。周辺地域には一部アパート等も存するが、近隣地域では戸建住宅が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北野駅の徒歩圏に位置し、交通利便性に優れた既成市街地であることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅より徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが、今後とも現状のままと予測する。地価は、交通利便性に優れていることから、やや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層住宅地域にあり、居住の快適性が重視される。アパ−ト等も散見されるが、収益物件の賃貸市場は熟成していない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域的特性を考慮の上、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場、倉庫等が混在する地域であり、物流施設の需要は増加傾向にあるが、建築費の上昇により開発の投資採算性は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

流通業務施設、事務所等が混在する地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺における工業地の取引事例数は限られ、また同一需給圏は広域的であるため広く事例の収集を行った。収益還元法においては物流倉庫を想定したが、賃貸需要は増加傾向にあるものの市場はまだ成熟しているとは言えず、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、市場の実態をより反映した比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、若干起伏のある地勢で、高齢化率の上昇や周辺の新興住宅団地との競合等から地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で概ね熟成しており、特に地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため周辺には賃貸物件はほとんど見られない。また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成市街地であるが、八王子駅及び中心商業地からは距離がある。地価は横這い状況である。

地域要因の将来予測

JR片倉駅、京王片倉駅ともに徒歩圏で需要は底堅いが、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、自用物件が中心でありアパート等はまれに散見される程度で、賃貸物件としての需要が乏しく的確な収益資料が得られなかったため収益価格は試算できなかった。そのため、本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

特に顕著な地域要因はないが、最寄駅から徒歩圏と利便性にめぐまれているため、建売需要は好調である。今後も同様な傾向で推移していくものと予想される。

価格決定の理由

比準価格については概ね適切な取引事例が採用できたと判断される。近隣地域には共同住宅等も存するものの、収益性を重視した土地取引がほとんどなく、また、対象不動産の個別性からも共同住宅の建築想定が困難であったことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては比準価格を重視し、代表標準地との関連の検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR横浜線が最寄駅で駅からも近く利便性は良好。住宅としての環境も比較的良好で安定しており、地価水準は僅かに上昇した。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR横浜線片倉駅徒歩圏の住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。アパート等も混在しているが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街並みや利便性の面で優れる地域であるため、需要は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

片倉駅に近い低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

最寄り駅に近く賃貸マンションやアパートも存するが、地価は戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は低い。このため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、居住環境良好な住宅団地であるが、駅からはやや遠く、画地規模も大きいことから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は認められず今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域の収益物件としては、地区計画により共同住宅等は制限されているため、戸建住宅が転勤等の諸事情により賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることから、収益価格の適用を見送ることとし、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で当該地域は利便性にやや劣り、競争力が弱いため需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は購買力に変化がないため、ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、取引は自己居住用の戸建住宅取引が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、区画が整然としているものの、駅への接近性が劣る地域との価格バランスに留意した。

地域要因

駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地であり、事業所等も混在している。地域要因の変化はなく、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、利便性の良い商業系、住宅系、工業系の混在地域であり、多様な用途に利用可能な地域である。戸建住宅もまだ散見するが、最寄り駅からの利便性も良く、賃貸による収益性も十分に見込める地域であるため収益価格も試算した。以上から、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も参考として、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から遠くバス便の住宅地域であるが、周辺には新築建売住宅が建ち並んいる。地価はやや底堅く推移している。

地域要因の将来予測

バス便の住宅地域であるが、周辺農地の宅地利用が進行している。地価は、不動産市況にもよるが、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、高齢化が進んでいる。駅から徒歩圏内にあるが、地価は横ばい乃至弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地であり、高齢化が進行しており、北野駅徒歩圏内に存するものの、地価は、不動産市況の動向にもよるが、横ばい乃至弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、信頼性のある多数の取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある場所柄で需要は根強い事に変わりはない。価格水準は市内の中では高く、高止まりと考慮される。

地域要因の将来予測

八王子駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある地域。対象地東方で横浜線西側一帯は大型マンションや戸建住宅が建築分譲され次第に熟成しつつある。駅前の商業地についてもJR貨物跡地の利用等が期待される。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思料する。本件では収益価格は参考にとどめ、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な背後の住宅地の価格上昇もあり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から比較的近い普通商業地域で、自用・賃貸が混在しているが、商業収益性を確保できる賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、類似する地域環境を有すると認められる取引事例から比較して得た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、八王子市内の商業地との価格水準の整合性や地価変動を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地に近い国道沿いの商業地域にあり、景況を反映して地価は強含みの横這い傾向が認められる。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域で、最寄りの公共施設用地の今後の利用計画によっては地価への影響が考慮されるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は同一国道沿いに存する事例を含めていずれも八王子駅周辺の商業地事例を採用して求めており、実勢相場を反映し信頼性が高い。収益価格は投資採算性を反映した理論的価格であり、幹線道路沿いにあるも周辺土地利用環境から繁華性がやや劣る地域にあり、収益性の適正な把握が難しいところも存する。よって、比準価格をやや重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便の住宅地域で、居住環境は良好であるが、高齢化が進み、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後も閑静な居住環境を維持していくものと予測する。高齢化が進み、地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域から多数の信頼できる取引事例が収集できた。近隣地域は自用の中規模戸建住宅を中心とした地域であり、地区計画により共同住宅の建築ができず、賃貸用不動産はほとんどみられないため、収益価格は試算しなかった。よって、実証的で説得力のある比準価格を標準とし、不動産市場の需給動向を勘案し、広域的な価格整合性に配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響もあり、片倉駅徒歩圏にあり、地価は、ほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は収益性よりも快適性を重視する居住目的の個人であることから、現実の取引事例から導出した比準価格が、実際の市場の特性に適合している。収益価格は、賃貸市場が狭小で未成熟であり、その採用を見送った。従って、信頼性のある取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、更に最近の不動産市況、需給動向をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。