東京都八王子市絹ヶ丘３丁目１６６３番１０７(京王八王子駅・八王子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,500円

2016年01月01日に行った東京都八王子市絹ヶ丘３丁目１６６３番１０７(東京都八王子市絹ヶ丘３−２８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,500円/㎡としました。

東京都八王子市絹ヶ丘３丁目１６６３番１０７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都八王子市絹ヶ丘３丁目１６６３番１０７
住居表示絹ヶ丘３−２８−１３
価格97,500円/㎡
交通施設、距離北野、1,800m
地積188㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下哲之氏による調査レポート

不動産鑑定士山下哲之
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。標準的な画地であり、市場競争力は地域内中庸である。
地域要因最寄り駅から徒歩限界外にあり、相応の住環境を保持しているが、アクセス、生活利便性に劣る。需要が弱く選別化が顕著で、価格は下落基調にある。
地域要因の将来予測区画整然とした中規模地が連なる分譲住宅地で、地域は概ね固定的で特段の変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は京王高尾線北野駅、長沼駅等を最寄り駅とする市南東部のバス利用の戸建住宅地である。需要者は都心に通勤する八王子市及び周辺市町村在住の一次取得者が中心となる。小規模物件中心の総額優位の市場構造の中で、画地分割が制限的であること及び古い住宅団地で土地の相対的希少性が低い等の需給要因が価格の上値を重くしている。取引は敷地180㎡前後、建物延100㎡の新築住宅で、中心となる価格帯は総額3500万円程度である。
一般的要因アベノミクス効果により、利便な地域で地価上昇がある反面、バス便背後地の需要は低迷している等、利便性に基づく地価の序列が鮮明となっている。

山崎康夫氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎康夫
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因居住環境が良好な区画整然とした住宅地域であるが、バス便に頼る旧い分譲住宅団地であり、市場の需給関連より地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域であり、特に顕著な地域要因の変化はなく、従来通り現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京王線沿線の北野駅駅勢圏およびその周辺駅を最寄駅とする中規模戸建住宅地域である。需要者は都心方面への通勤者や市内及び近隣市の在住者が中心である。丘陵地の分譲住宅団地として区画整然とした居住環境の良好であるが、造成完了後長年経ており、地価は、弱含み傾向にある。市場における需要の中心価格帯は、土地が200㎡前後で1800万円前後、戸建物件の場合は中古で2200万円前後が主体となっている。
一般的要因消費増税の反動が長引き、景気動向の様子見傾向が持続している状況にある。地価は、横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

内水面

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6604078
北緯 139度3523109

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京王八王子駅(地価相場 275,000円/㎡)八王子駅(地価相場 230,000円/㎡)北八王子駅(地価相場 202,000円/㎡)北野駅(地価相場 148,000円/㎡)京王片倉駅(地価相場 148,000円/㎡)長沼駅(地価相場 149,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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