地域要因

最寄駅に近い住宅地域のため、供給は少ないものの依然として潜在的な需要は底堅い。地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。駅周辺の再開発が進み地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

小規模のアパートや共同住宅が散見されるが、賃料水準が低位に推移しているため収益物件としての市場は非常に小さい。取引の中心は専ら居住の快適性に着目した自用の住宅地としてのものである。したがって、収益価格は市場の特性と乖離しており試算しなかった。よって、実証的な比準価格を中心に、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新小金井駅南側に小規模にまとまった近隣商業地域で、住宅系の利用も見られることから、店舗需要は弱い状況にある。

地域要因の将来予測

新小金井駅に近い小規模な近隣商業地域である。地域要因に大きな変動は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域の特性にの特性に類似する店舗併用住宅等が多く見られる地域において、複数の取引事例を収集・採用することができたので、試算された比準価格は信頼性が高い。収益価格は地域内で標準と判断される4階建の店舗兼共同住宅を想定して求めたが、上記の市場の特性からみて収益性が地域の地価形成に与える影響は相対的に低いと考えられる。そこで比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地として、比較的顧客が見られ、繁華性を保持している。特に地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

想定需要者は、意思決定に際して収益性及び投資採算性を十分に考慮する。本件においては、適正に補正された比準価格の相対的規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

普通住宅地域としての特性を維持しており特段の変動要因も認められない。地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とする普通住宅地域として成熟しており、その位置づけが変化する要因は認められず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

小規模のアパートや共同住宅が散見されるが、賃料水準が低位に推移しているため収益物件としての市場は非常に小さい。取引の中心は専ら居住の快適性に着目した自用の住宅地としてのものである。したがって、収益価格は市場の特性と乖離しており試算しなかった。よって、実証的な比準価格を中心に、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の限界に近い住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とした既成住宅地域であり、今後とも現環境を維持しつつ推移して行くものと予測する。地価は若干の上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 地域の地価は、戸建住宅用地の取引価格に主導されていて、対象標準地の画地規模では土地投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないので、新築物件用の投資需要は殆ど見込めない。比準価格については規範性の高い5取引事例から求められており、需要の中心である自用目的の価格として実証的で適正と判断する。よって、比準価格を基準に、代表標準地との価格均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から比較的近い市東部の住宅地域で、土地利用及び地価に影響を与えるような価格形成変動要因はなく、今後も現状の一般住宅を中心とした住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

 地域の地価は、戸建住宅用地の取引価格に主導されていて、対象標準地の画地規模では土地投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないので、新築物件用の投資需要は殆ど見込めない。比準価格については規範性の高い複数の取引事例から求められており、需要の中心である自用目的の価格として実証的で適正と判断する。よって、比準価格を基準に収益価格を参考とし、代表標準地との価格均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都道沿いの住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は市場動向を反映して上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかに、アパートも見られる住宅地域であり、賃貸市場は安定しているが、アパート等については地主が土地の有効活用を目的として建築する場合も多く、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。従って、本件においては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、北口駅前の区画整理事業の進捗により将来的な利便性の改善が期待される。地価はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住快適性を重視した自己使用目的を前提に売買が成立している。アパート等も見られるが、地主が自ら土地有効活用・節税等を目的としている場合が多く、地価は、賃貸事業による収益性との価格牽連性は相当に低い。従って収益還元法は適用しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央線の高架化に伴って、南北間の交通利便性が向上した。当該地域の地価はやや上昇傾向と思われる。

地域要因の将来予測

武蔵境駅徒歩圏の住宅地域。駅及び周辺の商業施設並びに南北間の道路等の整備が進み、居住環境は向上している。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市、三鷹市、小金井市の各駅徒歩圏の住宅地の価格水準及び取引の動向等、更には規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富裕層を中心に安定した需要があり人気の高い地域で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅を中心とする住宅地域で、良好な住環境を形成しており、当分の間現状を維持すると推測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする住環境が良好な住宅地域であり、典型的需要者である住宅取得を目的とする個人は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引するのが通常である。投資目的の取引は限定的で容積率が低く、形態規制が厳しいため収益物件を想定しても採算がとれないことから収益還元法は適用しない。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅のほか、アパートも見られる地域であり、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパートも見られる最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特に変動となる要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、更に前年の標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 建物の建て替え等は見られるが、規模等も含めて大きな変動要因はない。市況は全体的には上昇傾向を呈している。

地域要因の将来予測

小中規模の店舗、事務所にマンション等が混在する商業地域である。格別の変動要因は見られず、今後も概ね現状のまま推移して行くものと予測される。地価は先行きに不安材料はあるが、上昇傾向である。

価格決定の理由

 近隣地域は小中規模の店舗、事務所ビルにマンション等であり、収益物件も多いが、主体としては自用物件が中心である。比準価格は繁華性の高い等の類似性の高い地域から試算されており、実証的で信頼度が高い。収益価格は理論的な価格であるが、想定条件も多く、やや二次的な性格を有している。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵境駅周辺は利便性の向上により人気が増し需要も堅調であるが、供給は減少気味。徒歩圏内住宅地で、地価水準は未だ上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

武蔵境駅から徒歩圏内の中小規模住宅が混在する地域で、井口地区はここ数年来小規模住宅の供給が活発で宅地利用が進展し、地価水準も上昇傾向で推移してきたが、ここのところ供給は減少している。

価格決定の理由

近隣は共同住宅も存在する戸建住宅地域であるが、取引の殆どは自用目的の住宅地である。なお、賃貸共同住宅地として対象地の画地規模では土地投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないので、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性の高い事例から自用目的の適正価格を試算したもので、現実的で説得力を有すると判断する。よって、最近の市場特性や周辺の類似標準地との価格均衡に留意して、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

駅前広場に面し人通りも多く繁華性が高い。駅周辺は高架下等の新規出店も見られ、背後住宅地の需要も高まる中、地域的な地価上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりJR中央線の駅前商業地域に存する事例を採用した。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められた。収益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高架下や駅前周辺整備により集客力が向上し全体的に商業性が増している。今は南口駅前の商況がやや優位な様相を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は稀少性のある駅前商業地で類似の取引事例も少なく、広範囲での事例採択によって比準価格を試算したが、中央線沿線の普通商業地の取引から比較検討しており規範性を有し、信頼に足り得る。収益価格は想定要素も含むが、賃貸条件や建築費等は実現性の高いものを設定し還元利回り等についても十分に考慮して試算している。したがって、最近の市場特性及び代表標準地との価格均衡を踏まえ、比準価格と収益価格を調整して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の都道沿いの近隣商業地域であり商業目的の取引は活発ではないもののマンション素地としての需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

武蔵小金井駅徒歩圏で街路条件は良好であるが、繁華性はそれほど高くなく地価水準に見合う賃料水準を充分に確保できないことから収益性は重視されにくい。一方比準価格は規範性の高い事例が収集できたので説得力のある価格が求められたものと思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、前年標準地等の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業系の回復が少し遅れているものの、マンション用地に対する需要に支えられ、地価はほぼ堅調な動きとなっている。

地域要因の将来予測

繁華性がやや低い近隣住民向けの商業地域であるが、駅に近く周辺熟成度が比較的高いことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 武蔵小金井駅から徒歩圏で街路条件も良いので、収益物件の建築が可能な地域であるが、駅よりの繁華勢が高い地域に比して、賃貸需要が弱いことから、収益性が地価へ与える影響は高くない。一方、価格形成要因が類似する地域で、複数の取引事例を収集・採用することが出来たので、これらにより試算された比準価格の信頼度は高い。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。