地域要因

最寄駅に近く、交通・生活利便性が良好で、相対的希少性が高い地域である。地域は一般的要因の影響下にあり、地価は、緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

花小金井駅に近く、交通・生活利便性が良好で、相対的希少性が高い住宅地域として、今後とも推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は市内東部地区の徒歩5分圏の住宅地域で、自用の居住目的の取引が支配的である。収益物件も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、投資採算性が低く収益価格は低位に試算された。居住環境を重視する自用目的での取引が中心のため、比準価格の規範性がより高い。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、当地域の相対的希少性による根強い需要を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅への接近性がやや劣る戸建住宅主体の住宅地域であり、周辺では戸建住宅の開発分譲が行われたものの、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅中心の熟成した住宅地域であり、近隣地域内に賃貸共同住宅は少なく、取引の中心は自己使用目的の売買が大部分を占める。賃貸市場は熟成しておらず、地価に見合った賃料を収受できないことから、収益目的の土地需要は限定的と考えられる。よって、類似性の高い取引事例より求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であるが、商業背後地は限定されており、周辺住宅地の動向の影響も受ける地域である。一般的要因の影響で地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域の最有効使用は店舗併用共同住宅であるが、居住上の利便性がやや劣ることから、賃料水準が低位に抑えられ、収益価格も低位に試算された。また、事業所等も事業収益性の観点から取引市場に参入するものとみられ、賃貸経営に基づく収益性が必ずしも価格形成の中心とはなっていない。従って、収益価格よりも周辺の成約価格に基づき価格が形成される傾向にある。よって、実証的な比準価格に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅周辺が整備され環境条件に大きな変化は見られない。店舗・事務所の需要は弱いものの、地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は中層の店舗兼事務所地が標準的使用であるが、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格より低位となっている。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅北口の整備、花小金井1丁目地区の戸建分譲等により駅周辺の熟成度が増し、一般的要因の影響を受け、地価は若干の上昇を続けている。

地域要因の将来予測

花小金井駅北口の都市計画道路整備は完了したものの、現状では当地域に対する影響は少なく、当面は現状を維持して推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は1階を事業向け（金融機関、小売・サービス店舗、事務所等）2階以上を主に住宅とした店舗兼共同住宅等が建ち並ぶが、投資対象とした物件は少ないため賃貸市場が成熟しておらず、収益物件の土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小平市東部の住宅地域で、地域要因の変動は見られないが、一般的要因の影響を受け地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅地においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格が比準価格より低位となったものと思われる。以上により、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格との開差を検証し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の、成熟した既成住宅地域内にあって、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するが、花小金井駅北口総合整備事業を経て、市内では、比較的人気の高いエリアで、地価は、当該需要、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を背景にやや強含みと予測する。

価格決定の理由

当地域は小平市内にあって居住環境の良好な住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心で、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されると考えられる。他方指定容積率も低く、得られる収益に限界があることから、収益価格が比準価格より低位となったものと思われる。以上により比準価格を重視し、収益価格との開差を検証し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因の影響を受け、地価はやや上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域の地価動向に大きな影響を与える要因等はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「花小金井」駅から徒歩圏内の住宅地域であり、アパート等の収益物件も一部見受けられるが、自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。以上により、鑑定評価額の決定にあたっては、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス利用圏の住宅地域で、地域要因に変動はない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス利用ながら、中規模低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅からバス利用圏の低層住宅地で居住目的の取引が主である。他方、同地域における賃貸住宅は既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に充分反映されているとは言い難いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高く、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の一般住宅地域である。利便性がやや劣る地域であるが、一般的要因を反映して地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅から遠方に位置する一般住宅地域でより利便性の高い地域と比較して需要は劣るが、特段の変動要因が無いため当分の間現状を維持すると予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅からバス利用となる交通利便性に劣る住宅地域で、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なことから自用目的の取引が支配的である。比準価格は花小金井周辺に位置する類似性の高い取引事例を中心に採用しており実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや距離のある住宅地域であるが、景気回復の期待感から住宅需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当該地域に影響を与える特段の要因はみられず、戸建住宅地域として良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地の典型的な市場参加者は、自用の一般住宅として利用する個人であり、彼らの関心は収益性よりも居住の快適性、利便性である。また、近隣地域は一般住宅が多い地域で最寄り駅から遠いため、自己使用目的での取引が支配的であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。そこで、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接の駐車場が戸建分譲されたほかは地域要因に特段の変動はない。景況感の改善により、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅の中に中小規模の工場等が混在する住宅地域であるが、中長期的には住宅地域として移行が進むものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は工場も混在する住宅地域に存するが、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。アパート等で賃貸物件は見受けられるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。よって、市場の特性がより反映された比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を試算した。

地域要因

新規の宅地供給は比較的多いが、一定の需要は認められる。最寄駅からやや距離があり総額には限界があるが、地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離のある普通住宅地域として成熟している。周囲にはミニ開発による宅地供給が認められるが、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

アパートや共同住宅等が散見されるが、最寄駅からやや距離があり収益性が低いため収益性に着目した取引はほとんど認められない。取引は住環境に着目した自己の居住用のためのものが中心である。このような市場の特性を踏まえ収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を中心に、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。周辺で大規模な開発がみられたが、特段の要因変動はない。一般的要因の変動を受け、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好条件として所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。収益用不動産も若干みられるものの賃貸需要は少なくその収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討、不動産市場の需給動向の勘案を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏外の戸建住宅地域である。周辺の農地・空地が徐々に宅地化されており、一定の需要の下、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

 周辺には空地も散見されるが、近隣地域自体は戸建住宅主体の熟成された地域であり、当分現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸中の共同住宅は絶対数が少なく標準的使用とは言い難い。価格決定において収益性の影響は弱く、収益価格は参考に留めた。居住の快適性や利便性が重視され、自己使用目的の住宅取引を中心に価格が形成される地域であり、比準価格の規範性は高い。本件においては比較対象としてふさわしい取引事例が複数採用され、信頼性も充分満たされている。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を経て決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや離れた中規模住宅地域である。地域は一般的要因の影響下にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動要素は見当たらないため、当分の間、現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと判断される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある多数の取引事例を収集した。地域は単身者や都心への通勤者等のための共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、土地に対する投資採算性は低い。また、地域内では自用目的の取引が市場の中心となっている。よって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。