地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

高速ICや幹線道路に近い工業団地であるものの、価格水準は代替競争関係にある他の不動産に比べ高位にあるため、下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺に賃貸物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないことから収益物件の建築想定は困難である。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の住宅地域で、利便性等を考慮した土地需要は依然強含みにある。地価は底値水準にありやや上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市内中心部における利便性良好な住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感に基づく中心部回帰の影響は顕著で、需要の増加は依然継続するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、周辺地域での小規模分譲地の成約状況は依然良好で市場滞留期間も短い。当該市場の特性を反映した規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、周辺住宅地との相対的価格バランスによる値頃感も見られ、取得者層需要の回復傾向は鮮明に推移しつつある。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域として成熟しつつあり、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は相対的価格バランスによる値頃感が継続し、需要回復の兆しも鮮明化し下落幅は横這いに推移するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模の共同住宅も散在するが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益目的の土地取引は少なく、収益価格は低位に試算された。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する郊外の住宅地域で、駅性格、周辺環境が類似し規範性を有する事例、地域要因に類似性の強い事例等から規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を重視し収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の利便性の劣る既成住宅地域であり、人気は低迷しており地価も下落が続く。

地域要因の将来予測

群馬県境に位置しており、利便性の低さもあって未利用地も残るもののしばらくは大きな変化は見られないと思量する。地域要因の変化が少なく地価も低いが、需要も少なく地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

標準地の画地規模が小さく、十分な駐車スペースを確保したアパートの経営は困難であると判断したため、収益価格の試算は行わなかった。比準価格に関しては、標準地と地域特性の類似した複数の事例から試算しており、市場特性を反映した実証的な価格であると思料する。よって、当該地域が自用目的の物件が中心の住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部に近い既成の住宅地域であり、物件の供給量が少なく、取引が成約し難い状況が続いている。

地域要因の将来予測

太田市の中心に近く一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、円安等による基幹産業の業績好調等を受けて土地の需要は増加傾向であるが、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、中心部に近い中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、アパート等の収益物件は、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした良好な住宅地域である。高齢化が進展し、発展性にも限界が見られるが、駅至近であり、供給が少なく、一定の引き合いが見られる。

地域要因の将来予測

太田駅北口至近の住宅地域であり、供給不足等から地価は上値を探る。今後も現状維持傾向にて推移すると予測される。

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため賃貸物件は少なく、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅用地であるため、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場の実勢を反映した実証性の高い比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

発展傾向にある人気の路線商業地域であり、商業地としての繁華性が増している。

地域要因の将来予測

低層店舗等の進出が多く、今後も路線商業地域として発展していくものと予測する。地価は底値レベルにあり需要が増加傾向にあることから、今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、自己使用目的の取引が多く商業用賃貸市場の成熟が低い地域であること等から、土地価格に見合う賃料徴収ができず、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

太田市東部郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であり、外部からの流入は少なく、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域として推移しており、今後も現状維持傾向にて推移すると予測される。地価は依然下落傾向にあるものの、下落幅は縮小傾向である。

価格決定の理由

対象地の存する近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であるため、アパート等の賃貸需要は少なく、供給も限定的である。また、自用の取引が中心であり、収益性からの価格接近には馴染まないものと判断し、収益還元法は適用しない。快適性を重視する住宅地域であり、市場性からのアプローチである比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

末広町の人口・世帯数は、直近1年でともに減少している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地で、周辺の区画整理事業の進展から価格は下落傾向から横ばいへと変化すると予測される。

価格決定の理由

小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内幹線道沿いの路線商業地域で、地価の相対的割安感並びに地元基幹産業絡みの需要回復感も伺われ需要動向はやや強含みの傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地元基幹産業の業績好調さも反映されるが、物件の市場滞留期間はまだ長期化を有し土地価格に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位に試算された。従って、同一路線上の事例を含む類似性の強い事例等を収集し、取引時点にやや異なるが地域要因に類似性の強い事例及び規模等に類似性を有する事例等採用し規範性ある比準価格が求められたので、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好で、市街地への接近性にも優れており需給動向は比較的堅調を維持している。

地域要因の将来予測

利便性、快適性を共に備えた熟成度の高い地域であり、地域要因に大きな変化は見られないものと予測する。地価については概ね横ばいで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も若干見られるが、画地規模がやや小さく、合理的な賃貸経営の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、取引の大半は自用目的であり、収益性よりも居住の利便性等が重視される。比準価格を求めるにあたっては、対象標準地周辺や近傍の複数の事例から試算しており実証的で説得力が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の良い中心部周辺の住宅地域で、基幹産業の好調さに牽引され、需要は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

市内中心部周辺の住宅地域で、今後も現況の特性が継続していくものと推測する。人口が増加傾向にあり基幹産業の業績も好調のため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周囲にアパート等も見受けられるが、一定の規模を有している画地に限られる。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。従って快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。