地域要因

駅に近接した利便性の高い区画整然とした住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は認められず、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、宮崎駅に近接した利便性の高い区画整然とした住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は認められず、地価は概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、近隣地域は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、画地規模等からアパート等の収益物件を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の賃貸市場は低調で、賃料水準も下落している。しかし、一部需要も若干見られるほか、景気回復の影響から地価は下落幅が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域にはテナントビル等が多く立地している。ここのところ中心商業地需要の減退傾向から空室率の増加や賃料低下を招いていたが、景気回復の影響から、若干落ち着いている。収益価格を試算したところ、未だ収益力の低下から収益価格は低位に試算された。よって鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、さらに前年標準価格及び周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特になく、繁華性は概ね横這いで推移しているものの、依然として商業地に対する投資需要は少ない。

地域要因の将来予測

宮崎駅に近接する事務所等の中層ビルが連たんする商業地域である。中心商業地域と比較して投資需要の減退化は緩和傾向にあるものと予測する。地価水準は、景気低迷等から依然として下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

需要者の多くは、収益性を重視する法人事業者であるが、景気低迷等から収益力は低下し収益価格は低く試算されたため参考に留めた。比準価格は、採用した取引事例に不動産需要の減退による波及的影響も見受けられるが、周辺地域の同様の商業地域に所在する取引事例であり、補修正等は適切に行い得た。したがって、価格の決定においては比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

車輌通行量の多い市道沿いに位置し、繁華性は概ね横ばいで推移しているものの、依然として商業地に対する投資需要は少ない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、事業所等が連たんする交通量の多い幹線沿いの商業地域であり、繁華性は横ばいで推移するものと予測する。地価水準は、景気低迷等から土地需要は依然として少なく下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の多くは、収益性を重視する法人、個人事業者である。景気低迷等から商業用不動産の需要は減退し、収益力は低下し、収益価格は低く試算されたため参考に留めた。比準価格は、採用した取引事例がいずれも幹線沿いに所在する同様の商業地域の取引事例であり、補修正等は適切に行い得た。したがって、価格の決定においては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

公共施設や市中心部への接近性が良く、住環境と利便性が優れ、一次取得者に人気のある住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。立地条件に恵まれた地域で需要が高く、今後地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅に近く住環境が優れる住宅地域であり、エンドユーザーに人気が高い。周辺に共同住宅等の収益物件も見られるものの、戸建住宅を中心とする良好な住宅地域が形成されており、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することが適切ではない。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

取引が全般的に少なかった市内中心部において、商業施設等への投資環境に回復の兆しが見られつつある。

地域要因の将来予測

中心商業地の地価は、店舗リニューアル等に伴う顧客の回帰傾向や収益力向上等により下げ止まりの傾向にあり、中心商業地の地価の底値感から商業施設等への投資環境に回復の兆しが見える。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗等が連たんする国道沿いの商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや欠ける。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。よって価格の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

取引が全般的に少なかった市内中心部において、商業施設等への投資環境に回復の兆しが見られつつある。

地域要因の将来予測

デパート・小売店舗・ホテル等が建ち並ぶ中心商業地域である。下落傾向にあった宮崎市の商業地も、回復基調の国内経済等を反映して徐々に下落率を縮小しつつある。今後は県外資本の流入等にも注視する必要がある。

価格決定の理由

近隣地域は、繁華な商業地域であり賃貸市場の成熟の程度は高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや限界がある。比準価格は、現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表基準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないが、街路条件が悪く、相対的に需要が弱いことから、地価は弱含みで推移すると思われる。

地域要因の将来予測

宮崎駅北東方に形成された戸建住宅を中心とする生活利便性の良好な既成住宅地域である。しかし、街路連続性に難があり、需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、比準価格は、類似性の高い取引事例に基づき試算した。一方、収益還元法は、街路連続性が悪く、実現性の高い共同住宅の想定が困難であるため適用を断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の取引に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に周辺の公示地等との均衡、前年標準地価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に認められず、地価水準の比較的高い市街地の宅地に対する需要減から需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

利便性の良好な住宅地域である。今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測するが、割安感のある分譲マンションや郊外住宅地の波及的影響等から需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

この地域は、共同住宅も一部みられるものの、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、取引は自用目的が中心となっている。但し、収益価格については周辺利用状況及び画地条件等から判断して共同住宅の建築は困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。したがって、価格の決定においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内全般の景気回復の遅れもあり、消費・商況は必ずしも好転していないものの、底堅い需要が認められ、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

宮崎市における中心的な飲食店街に該当し、県内景気回復の遅れにより消費・商況の格段の増進はないものの、底堅い売買・賃貸借需要が認められ、地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

飲食店舗を中心とした商業地域ではあるが、賃貸用不動産としての収益性に着目した取引よりも、自用の店舗用地等取得を目的とした取引が多いため、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地からの検討及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特にないものの、地価水準の比較的高い中心市街地の住宅地に対する需要減から需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

利便性、接近性ともに良好な住宅地域である。今後とも現状を維持するものと予測するが、割安感のある分譲マンションや郊外住宅地の波及的影響から需要は弱含みで、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

この地域は、戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。取引は自用目的が中心であり、近接する類似地域の事例を採用のうえ試算し、補修正等は適切に行い得た。一方、収益価格については土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格より低位に試算されたため参考に留めた。したがって、価格の決定においては比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部への接近性に優れ、底堅い需要が認められるため、地価は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

宮崎市中心部にほど近い成熟した住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、県内経済回復は遅れ、依然低迷しているものの、底堅い需要が認められることから、地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では、アパートや事業所等も見られるものの、住宅用地として自己使用を目的とする取引が中心となっており、また、居住の快適性が重視される住宅地域でもあることから、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮崎市の古くからの住宅地域で、地域要因に変動はない。周辺への大型商業施設の進出による、特段の地価への影響は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、宮崎市東部の大型商業施設に近い低層住宅を中心とする地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価水準は、底堅く推移している。

価格決定の理由

当該地域は、宮崎駅東方の低層の一般住宅地域である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。当該地域は、快適性を重視する地域であり、事業収支の観点からも収益性を考慮することは非合理的である。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が進行中の住宅地域で、居住環境は向上しつつあるが、県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅のほか農地が見られる住宅地域である。土地区画整理事業が進行中で居住環境は向上しつつあるが、当分の間は現状を維持しながら、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか農地が見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内全般の景気回復の遅れもあり、消費・商況は必ずしも好転していないものの、底堅い需要が認められ、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

宮崎市における中心的な飲食店街の一角を構成するが、県内景気回復の遅れにより消費・商況の格段の増進はないものの、底堅い売買・賃貸借需要が認められ、地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

飲食店舗を中心とした商業地域ではあるが、賃貸用不動産としての収益性に着目した取引よりも、自用の店舗用地等取得を目的とした取引が多いため、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地からの検討及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長引く景気の低迷により空店舗も目立つなど、商業地需要は依然として低迷しているが、地価の下げ止まり感もあり、やや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、空き店舗が多く見られるなど商業地需要は低迷しているが、地価の下げ止まり感もあり、地価水準自体は、やや弱含みで推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 近隣地域内は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、土地取引は低調で、地価もやや弱含みで推移している状況にある。また収益価格の試算も行ったが、景気の低迷により賃貸市場は極めて低調に推移しており土地取引価格水準よりも低位なものとなった。以上により価格の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

割高感のある中心商業地に近い住宅地域で、スーパー等店舗の立地等利便性の向上が見られる。よって、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市中心商業地西側の利便性に優る住宅地域である。病院、小学校に近く、スーパー等店舗も進出していることから、さらに利便性が増して需要増となっている。よって、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中心商業地に近接する既成住宅地でほぼ熟成しているため、未利用地が少なく土地取引に活発さは見られないが、利便性の向上も見られ、地価は上昇傾向となっている。また、標準地は用途的、画地規模的に見ても共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準とし、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件はやや劣るものの、市中心部に位置し、利便性に優れており、下落傾向から転じて、値が戻りつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、市中心部に近い熟成した住宅地域である。競合関係にあるマンション建築も落ち着きつつあり、利便性に優ることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件があるものの、ほとんどが旧来からの自己所有地を運用とするもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。