宮崎県宮崎市大工１丁目１１番(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


98,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大工１丁目１１番(宮崎県宮崎市大工１−１０−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大工１丁目１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
住居表示大工１−１０−３２
価格98,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,700m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況北東25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心商業地に近い国道沿線の商業地域である。地域的に需要は継続的に見られるが、商況はやや厳しく、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測国道10号沿線に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。事務所ビルや旧来からの店舗など混在している地域で特に地域要因に変化は見られず、需要は低調であることから、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市中心商業地に近接する幹線沿線の路線商業地及び周辺商業地が圏域である。需要者の中心は地縁関係の個人事業者が主であるが、県内、県外資本の法人も増加している。土地利用は有効的に行われているものの、全体的に各所の郊外型大規模店舗進出もあるため、需要はやや低迷している。このような状況から商況もやや厳しく、地価は弱含みで推移している。求める取引価格はまちまちで中心となる価格帯を見出せない状況にある。
一般的要因景気は、一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調で、先行きも回復基調が続く見込みである。不動産市場も全般に堅調に推移している。

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は見られないが、商業収益性の低迷に改善が見られず、需要の低迷が続くと思われる。
地域要因の将来予測国道沿いに店舗、事務所が連たんしているが、商業地の購買意欲は弱く、空き店舗も目立ち、需要は低迷しており、当面は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市内中心商業地に近接する幹線沿いの商業地域及びその周辺一帯の商業地。需要の中心は、法人事業主及び個人事業者の自用店舗である。商業地については、商業収益性の低迷を受け需要の弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引自体少なく、規模等による総額の開差が大きいことから中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9181554
北緯 131度4146857

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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