宮崎県宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外(南宮崎駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,200円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外(宮崎県宮崎市東大宮２−１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,200円/㎡としました。

宮崎県宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外
住居表示東大宮２−１２−６
価格52,200円/㎡
交通施設、距離宮崎神宮、1,500m
地積258㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、B(ブロック造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの混在住宅地で、熟成傾向にあるが、割安感から近年、未利用地の需要も見られ、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。熟成傾向にある区画整然とした住宅地域であるが、割安感から需要が見られ、地価は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎神宮駅周辺の一般住宅地域が圏域である。需要者の中心は宮崎市内居住者のほか、圏外からの転入者も見られる。この地域は、郊外に位置し、未利用地も若干見られることから、割安感のある中小規模の分譲住宅地が多くみられ、需要は安定している。中小規模物件の取引が中心で、土地は1，500万円程度、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は改善の遅れがあるが、緩やかな回復基調である。海外経済に留意するが、この傾向は続くと推測する。不動産市場は全般に堅調に推移している。

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因宮崎市の古くからの住宅地域で、地域要因に変動はない。需要は、北方の新興分譲地に吸収され、やや低迷している。
地域要因の将来予測当該地域は、宮崎市郊外の一般住宅を中心とする古くからの住宅地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価は当面緩やかな下落傾向と思料する。
市場の特性同一需給圏は、JR日豊本線宮崎神宮駅の北方に外延的に広がる住宅地域の圏域。需要者の中心は、生活に利便性を求める宮崎市居住者と近隣市町の居住者が大半を占めるが、それ以外の市町村からの転入者も若干見受けられる。同一需給圏において開発分譲による宅地供給は、低調に推移しているが、需要も存在する。土地は700万∼1300万、戸建物件は2300万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。住宅市場は堅調に見えるが、先行き不透明感が強まっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9469055
北緯 131度4352306

参考：該当物件周辺マップ

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福井県丹生郡越前町江波３２字窪田１１番１外福井県丹生郡越前町寺１４字村中１番１外宮崎県宮崎市祇園４丁目５５番１宮崎県宮崎市江平町３丁目１１６番２ほか１筆宮崎県宮崎市大字芳士字祝田１３３０番１宮崎県宮崎市南花ケ島町３３８番２外宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外宮崎県宮崎市波島２丁目４９７番宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外宮崎県宮崎市大橋３丁目９番外宮崎県宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９

参考：近隣駅の地価相場

南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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