宮崎県宮崎市橘通東２丁目１７番外(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


135,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市橘通東２丁目１７番外(宮崎県宮崎市橘通東２−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市橘通東２丁目１７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市橘通東２丁目１７番外
住居表示橘通東２−２−３
価格135,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,200m
地積163㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況西36.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古清水史子氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水史子
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因取引が全般的に少なかった市内中心部において、商業施設等への投資環境に回復の兆しが見られつつある。
地域要因の将来予測中心商業地の地価は、店舗リニューアル等に伴う顧客の回帰傾向や収益力向上等により下げ止まりの傾向にあり、中心商業地の地価の底値感から商業施設等への投資環境に回復の兆しが見える。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部の普通商業地域である。需要者の中心は県内外の法人及び市内の個人事業者である。デパートの増床や複合ビル（みやざきアートセンター）の建設等により通行人の回復が期待され、近年は弱含みで推移してきたが、地価の底値感から中心商業地内での取引が増加しつつある。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引は事情を含むものも多いため、具体的には見出せない状態である。
一般的要因県内経済は、生産・消費等は一進一退の状態にあるが、雇用・企業景況感などに一部明るい材料もみられ全体としてはやや持ち直しの動きである。

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因宮崎市の幹線道路沿いの路線商業地域である。多様な店舗があり、商況は比較的安定している。当地の地価は、概ね横這い傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、銀行、店舗、ホテル等が混在している商業地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価水準は概ね横這いで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、官公庁を顧客とする個人事業主や法人、県外資本も散見される。近年は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であり、地域経済低迷による個人消費の伸び悩みも重なり需要はやや弱含みである。取引価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。宮崎市内の商用地需要はやや低迷しているが、下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9109344
北緯 131度4225074

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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