宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外(宮崎駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


192,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外(宮崎県宮崎市高千穂通１−６−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を192,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
住居表示高千穂通１−６−３５
価格192,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、450m
地積1,111㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況生保会社等の中高層ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南38.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格192,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の賃貸市場は低調で、賃料水準も下落している。しかし、一部需要も若干見られるほか、景気回復の影響から地価は下落幅が縮小している。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の中心商業地と隣接する旧来からの商業地域が圏域である。需要者の中心は生保・金融関連・NTT等の上場企業のオフィスビル所有者である。近接するデパートの新館や、JR宮崎駅西口の複合商業ビルも地価に影響を及ぼすものはない。郊外大型店舗との競合もあるが、一部土地取引も見られ、また景気回復感促進の影響から、地価は下落幅が縮小している。取引される価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
一般的要因景気は、一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調で、先行きも回復基調が続く見込みである。不動産市場も全般に堅調に推移している。

横山泰三氏による調査レポート

不動産鑑定士横山泰三
価格191,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因生保ビル等が建ち並ぶ中心商業地域であるが、商業地に対する需要は依然として減退傾向にあり、地価は下落幅は縮小したものの依然下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部の中心商業地域。需要者の中心は、テナントビル経営の法人が過半である。広大な駐車場を併設する郊外型店舗への顧客流出が顕著で商況は冴えず、地域経済の低迷と相俟って中心商業地に対する需要は弱い状況にある。取引件数も少なく取引価格も取引事情を含みまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因宮崎市内では、地域経済の低迷により所得環境が改善していないため民間消費も低迷しており、商業地に対する需要は全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9165949
北緯 131度4267097

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番宮崎県宮崎市中村東１丁目１８２番宮崎県宮崎市太田１丁目４６番ほか２筆宮崎県宮崎市大和町１６２番宮崎県宮崎市永楽町２５番１宮崎県宮崎市老松１丁目５３番宮崎県宮崎市江平中町１番１１宮崎県宮崎市高松町１３９番３外宮崎県宮崎市清水２丁目８８番外福井県丹生郡越前町江波２３字嶋ノ前２９番１外宮崎県宮崎市橘通東４丁目１９８番宮崎県宮崎市橘通西５丁目３９番宮崎県宮崎市広島１丁目９４番２外１筆宮崎県宮崎市中村西２丁目２７４番宮崎県宮崎市昭和町６５番

参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード