宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


288,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番(宮崎県宮崎市橘通西３−１０−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を288,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番
住居表示橘通西３−１０−３７
価格288,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、900m
地積198㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域
前面道路の状況東36.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古清水賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水賢一
価格288,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因取引が全般的に少なかった市内中心部において、商業施設等への投資環境に回復の兆しが見られつつある。
地域要因の将来予測デパート・小売店舗・ホテル等が建ち並ぶ中心商業地域である。下落傾向にあった宮崎市の商業地も、回復基調の国内経済等を反映して徐々に下落率を縮小しつつある。今後は県外資本の流入等にも注視する必要がある。
市場の特性同一需給圏は市中心部の幹線道路沿い及び背後の商業地域である。「橘通り」「一番街」「西橘通り」「高千穂通り」沿いが特に代替性の強い圏域である。需要者は県内の企業・個人事業者のほか、大手法人である。このところ中心商業地で価格水準が中位的な坪40万円∼60万円の取引が多く見られるようになってきたが坪80万円を超える商業地については動きがない。このため、本標準地に係る不動産市場の中心的な価格帯は現段階では見い出し難い状態である。
一般的要因県内経済は、生産・消費等は一進一退の状態にあるが、雇用・企業景況感などに一部明るい材料も見られ、全体としてはやや持ち直しの動きである。

長友岳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士長友岳夫
価格288,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の目立った変化は認められない。郊外型大型店舗等の影響は見られるが景気回復の動きを受け、地価は下落幅縮小傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域である。郊外型店舗への顧客の流出の影響は続いているが、景気回復の兆しがみられる現在の経済動向を反映し、地価は徐々に横ばい傾向に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部、幹線道路沿い等に位置する商業地域。需要者の中心はテナントビル経営の用地取得を目的とする法人事業者である。景気回復の動きはあるものの郊外型大型小売店舗の増加等により商況は依然厳しい。中心市街地活性化の取り組みなどが進められているが空き店舗が目立つ状況が続いている。商業地の需給動向は弱含みで推移しており土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり、県内も緩やかな持ち直しの動きがみられる。不動産市場も緩やかながら持ち直しの動きがみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9154533
北緯 131度4227323

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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