宮崎県宮崎市末広１丁目２０２番２(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,400円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市末広１丁目２０２番２(宮崎県宮崎市末広１−９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,400円/㎡としました。

宮崎県宮崎市末広１丁目２０２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市末広１丁目２０２番２
住居表示末広１−９−３１
価格78,400円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,800m
地積236㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格78,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因割高感のある中心商業地に近い住宅地域で、スーパー等店舗の立地等利便性の向上が見られる。よって、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測市中心商業地西側の利便性に優る住宅地域である。病院、小学校に近く、スーパー等店舗も進出していることから、さらに利便性が増して需要増となっている。よって、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中心商業地周りの利便性に優る住宅地域が圏域である。旧来からの店舗、営業所も混在する住宅地域で需要者の中心は市内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。圏域においては、マンションや郊外住宅地等の影響はあるが、官公署へのアクセスや、大型スーパーの進出など利便性は高く、地価は上昇傾向で推移している。土地は2，500万円程度、新築の戸建住宅は4，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は改善の遅れがあるが、緩やかな回復基調である。海外経済に留意するが、この傾向は続くと推測する。不動産市場は全般に堅調に推移している。

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格78,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地域背後の利便性の良好な住宅地域であり、地価が比較的高く、周辺の分譲マンションや郊外住宅地の影響等から需要は強まる傾向にある。
地域要因の将来予測宮崎市中心商業地背後の価格水準の比較的高い既成住宅地域であり、利便性の良好な住環境を今後も維持するものと予測する。地価は周辺住宅地との競合から需要は強まる傾向にあり、横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心商業地周辺の利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する宮崎市の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は、地価水準の比較的高い既成の住宅地域であり、同一需給圏内の分譲マンション等の競合から需要は強含みとなっている。土地は2，000万円程度、新築戸建物件は総額3，500万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。土地取引件数、着工新設住宅戸数は対前年比増加で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9130005
北緯 131度4164857

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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