宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７(宮崎駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,000円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
住居表示 
価格86,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、520m
地積115㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺本文俊氏による調査レポート

不動産鑑定士寺本文俊
価格86,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近接した利便性の高い区画整然とした住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は認められず、地価は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、宮崎駅に近接した利便性の高い区画整然とした住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は認められず、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部に位置する比較的利便性の高い住宅地域の圏域である。需要者の中心は、市内居住者が大半を占める。区画整理事業が完了した利便性の高い住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は認められず、地価は概ね安定的に推移している。土地は、1，000万円∼1，500万円程度、戸建の新築物件は2，500万円∼3，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内の住宅地、商業地等の下落率についても緩和傾向にある。

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格86,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宮崎駅に近接する利便性の良好な住宅地域である。地価が高く、周辺の分譲マンション、郊外住宅地の波及的影響から需要は強まる傾向にある。
地域要因の将来予測宮崎駅に近い利便性の良好な住宅地域である。周辺には分譲マンションが多くみられ、周辺住宅地域との競合から土地需要は強まる傾向にあり、地価水準は横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地中心部の利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する宮崎市の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は既成の住宅地域であり、同一需給圏内の分譲マンションや郊外住宅地等の競合から需要は強含みである。土地は1，000万円前後、新築戸建物件は総額3，000万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。土地取引件数、着工新設住宅戸数は対前年比増加で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9182393
北緯 131度4351701

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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