宮崎県宮崎市下原町２２２番２(宮崎駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


59,800円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市下原町２２２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。

宮崎県宮崎市下原町２２２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市下原町２２２番２
住居表示 
価格59,800円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,300m
地積265㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格59,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は見られないが、街路条件が悪く、相対的に需要が弱いことから、地価は弱含みで推移すると思われる。
地域要因の将来予測宮崎駅北東方に形成された戸建住宅を中心とする生活利便性の良好な既成住宅地域である。しかし、街路連続性に難があり、需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、大淀川北部の利便性の良好な住宅地域を圏域とする。需要の中心は、宮崎市居住者が大半を占める。当該地域は生活利便性は良好であるが、街路連続性が悪く、積極的な需要にやや欠けることから地価は、弱含みで推移すると思われる。市場での中心となる価格帯は、土地については、1500万円程度、新築戸建住宅では、2500万円∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。
地域要因の将来予測宮崎駅の北東方に形成された住宅地域で、生活利便性は良好である。但し、街路が狭小で車の通行にやや難がある地域であるため、需要は弱含みである。しばらく、若干の下落傾向で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の中心部で、JR日豊本線の軌道東方に広がる住宅地域である。主たる需用者は宮崎市中心部等に通勤・通学をするファミリー世帯が中心になるものと考えられる。生活利便性が良好なことから需要は比較的底堅いものと考えられるが、既存宅地は街路が狭小なこと等から、新興の開発分譲地に比べやや弱含みである。土地は1，200∼1、800万円程度、新築戸建は2，500∼3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9230498
北緯 131度4347812

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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