宮崎県宮崎市老松１丁目５３番(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


118,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市老松１丁目５３番(宮崎県宮崎市老松１−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を118,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市老松１丁目５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市老松１丁目５３番
住居表示老松１−３−５
価格118,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、400m
地積317㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況専門学校
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種営業所、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西24.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変化は特になく、繁華性は概ね横這いで推移しているものの、依然として商業地に対する投資需要は少ない。
地域要因の将来予測宮崎駅に近接する事務所等の中層ビルが連たんする商業地域である。中心商業地域と比較して投資需要の減退化は緩和傾向にあるものと予測する。地価水準は、景気低迷等から依然として下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地中心部の商業地域である。駅に近接する良好な地理的位置から事業所、店舗、専門学校等が連たんし、需要者の中心は県内外の法人・個人事業者である。低迷する地域経済及び郊外型大型商業施設への顧客流出等を反映し、投資需要が減少する中心商業地域の波及的影響を受け、商業地域の新規投資による土地需要は依然として少ない。取引は事情含みも多く、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。対前年比土地取引件数は微減、着工新設住宅戸数は微増推移している。

富永伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士富永伸二
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に目立った地域要因の変化は見られない。
地域要因の将来予測宮崎駅に近接する事務所等の中層ビルが連たんする普通商業地域である。中心商業地と比較して衰退化傾向は緩やかと判断する。地価は、横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮崎市内の国道及び県道を中心とした幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自用店舗地を目的とした個人事業者及び法人並びに一部県内外に資本力を持つ企業等である。駅に近く、かつ交通量も多く、一定の需要が認められる。
一般的要因アベノミクス効果等により、株高、円安傾向が続いており、都市部の一部においては地価の反転傾向もあるが、地方経済は未だに軟調傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度912515
北緯 131度4300429

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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