宮崎県宮崎市清水２丁目８８番外(宮崎駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


87,400円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市清水２丁目８８番外(宮崎県宮崎市清水２−７−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,400円/㎡としました。

宮崎県宮崎市清水２丁目８８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市清水２丁目８８番外
住居表示清水２−７−３１
価格87,400円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,200m
地積218㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、公益施設等が混在する都心に近い住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒木勇人氏による調査レポート

不動産鑑定士黒木勇人
価格87,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因市中心部への接近性に優れ、底堅い需要が認められるため、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測宮崎市中心部にほど近い成熟した住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、県内経済回復は遅れ、依然低迷しているものの、底堅い需要が認められることから、地価は概ね横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部及び近郊の住宅地域ないしは商住混在地域一円で、需要者は宮崎市居住者が大半を占める。旧来からの成熟した住宅地域で、周辺地域では小規模な宅地分譲等を始めとする宅地供給が見られる程度であるが、中心部への接近性に優れる立地条件から、需要は底堅い。土地は200㎡程度で1，700万円前後、新築の戸建物件は3，200万円前後が取引の中心。
一般的要因全国的な景気回復基調は、県内でも見られるものの、弱さが残り、全域への広がりには至らず、個人を中心とする住宅需要自体もやや低調である。

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格87,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因宮崎市中心市街地に近接する、低層住宅地である。土地単価の高い地域で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、宮崎市中心部に位置する、価格水準の高い低層住宅地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価水準は、底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR日豊本線宮崎駅の西方に広がる中心商業地背後の住宅地域の圏域。需要者の中心は生活に利便性を求める宮崎市居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は少ない。同一需給圏において開発分譲による宅地供給は、市街地中心部に位置するため殆ど無く、需要は高所得者層が主となる。土地単価の高い地域であり、更地取引は少なく中古物件が需要の中心となっている。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。住宅市場は堅調に見えるが、先行き不透明感が強まっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9184528
北緯 131度4199463

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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