宮崎県宮崎市中村東２丁目２２９番外(南宮崎駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


70,300円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市中村東２丁目２２９番外(宮崎県宮崎市中村東２−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,300円/㎡としました。

宮崎県宮崎市中村東２丁目２２９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市中村東２丁目２２９番外
住居表示中村東２−３−１１
価格70,300円/㎡
交通施設、距離南宮崎、600m
地積302㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗が見られる幹線背後の商業地域
前面道路の状況東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格70,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺住民への日用品販売が主体の地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、現状を維持すると見られる。
地域要因の将来予測国道背後に位置する商業地域で、周辺住民への日用品販売が主体の地域である。地域要因に特段の変化は見られないが、長期的な地価下落により値頃感が出ており、今後は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR南宮崎駅付近の宮交シティを核とする商業地域一帯。需要者の中心は、県内の法人及び個人事業主である。当該地域では、スーパー閉店による繁華性の低下は見られるものの、旧来からの商業地域としては店舗の集積を維持しており、相応の需要は見られる。また、需要の中心となる価格帯は、取引自体少なく、規模等による総額の開差が大きいことから中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

齊藤晃一氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤晃一
価格70,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南宮崎駅に近接し、国道背後に形成された旧来からの商業地で、地価の下落が進んだことなどにより、地価水準は概ね安定化傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は、中小規模の店舗が見られる幹線背後の商業地域であるが、商業地需要は低迷しているものの、地価下落が進んだこともあり、地価水準も概ね安定的に推移していくものと見込まれる。
市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部における普通商業地域である。需要者の中心は、法人事業者が大半を占め一部に自用店舗用地としての個人事業者も見受けられ、小規模店舗・営業所を中心とし、一部に住宅等も見受けられる。また宮崎市における中心商業地需要は、景気の低迷や郊外型商業施設の増加等を背景に低調に推移しており、取引自体が少なく価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因地方圏における景気の回復が遅れる中、当市においては、顧客の郊外流出等の要因により、商業中心部ほど個人消費の低迷が目立つ状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度899366
北緯 131度4191943

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)宮崎空港駅(地価相場 52,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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