宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９(宮崎駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、820m
地積400㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況東17.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因車輌通行量の多い市道沿いに位置し、繁華性は概ね横ばいで推移しているものの、依然として商業地に対する投資需要は少ない。
地域要因の将来予測中低層の店舗、事業所等が連たんする交通量の多い幹線沿いの商業地域であり、繁華性は横ばいで推移するものと予測する。地価水準は、景気低迷等から土地需要は依然として少なく下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地中心部の幹線沿い及びその背後の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者及び法人事業者である。景気の低迷、地域経済の悪化及び郊外型大型店舗の進出等により商業地域の新規投資による土地需要は少なく、事情含みの取引もみられ、価格帯は具体的には見いだせない状況にある。地価は依然下落傾向にあるものと判断される。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。対前年比土地取引件数は微減、着工新設住宅戸数は微増推移している。

横山泰三氏による調査レポート

不動産鑑定士横山泰三
価格103,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因店舗等が建ち並ぶ駅裏の商業地域であるが、商業地に対する需要は依然として減退傾向にあり、地価は下落幅は縮小したものの依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測宮崎駅北東至近の中低層の店舗等が建ち並ぶ商線地域であり、当分の間は現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価水準は、需要は少ないものの底打ち感から下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地の幹線沿い及びその周辺の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者及び法人である。広大な駐車場を併設する郊外型店舗への顧客流出が顕著で商況は冴えず、空店舗も目立つ状況にある。地域経済の低迷も相俟って商業地に対する需要は弱い状況にある。取引件数も少なく取引価格も取引事情を含みまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因宮崎市内では、地域経済の低迷により所得環境が改善していないため民間消費も低迷しており、商業地に対する需要は全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9197447
北緯 131度4356256

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福井県丹生郡越前町小曾原７４字西ノ道１２番１外宮崎県宮崎市広島２丁目１３９番宮崎県宮崎市曾師町７０番宮崎県宮崎市大和町１６２番宮崎県宮崎市下原町３６０番３宮崎県宮崎市老松１丁目５３番宮崎県宮崎市曽師町１００番１宮崎県宮崎市源藤町字源藤８６６番２６外宮崎県宮崎市大字恒久字原池田４２６５番８外１筆宮崎県宮崎市大工３丁目１８５番

参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード