宮崎県宮崎市港２丁目１７番外(南宮崎駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


45,200円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市港２丁目１７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,200円/㎡としました。

宮崎県宮崎市港２丁目１７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市港２丁目１７番外
住居表示 
価格45,200円/㎡
交通施設、距離宮崎、3,400m
地積993㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況給油所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況倉庫、給油所等が建ち並ぶ宮崎港に近い工業地域
前面道路の状況西24.0m県道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤晃一氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤晃一
価格45,500円/㎡
個別的要因隣接画地の併合により角地化した。
地域要因工業地における新規需要は依然として低迷しており、周辺土地区画整理が進捗しているものの、地価自体はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 当該地域は、倉庫、給油所等が建ち並ぶ宮崎港に近い工業地域であるが、工業地需要は依然として低迷しており、周辺土地区画整理事業の進捗状況もあるが、地価自体はやや弱含みで推移しているものと見込まれる。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、宮崎港周辺の工業地域を中心とした宮崎市内一帯の工業地域である。需要者の中心は県内外に資本をもつ法人事業者である。長引く景気の低迷に伴い、新規の工場進出等も少なく、工業地需要は弱含みであるが港湾整備及び周辺部における土地区画整理事業の進捗に伴い、工業地としての環境は良くなりつつある。また取引自体が少なく価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因全国的には景気回復の兆しも見られるが、当市における景気回復の影響は限定的であり、新規進出企業も少ないことから、工業地需要は低迷している。

長友岳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士長友岳夫
価格45,200円/㎡
個別的要因隣接画地の併合により角地化した。
地域要因地域要因の目立った変化は認められず、工業地としての新規需要は低迷しているが景気回復の動きを受け地価は下落幅縮小傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は宮崎港にほど近い県道沿いの物流、倉庫、水産加工施設等が建ち並ぶ工業地域である。地域要因の大きな変化は見られないが景気回復の兆しがみられる現在の経済動向を反映し地価は下落傾向が鈍化しつつある。
市場の特性同一需給圏は宮崎港周辺の工業地域を中心とする宮崎市内一帯の工業地域。需要者の中心は県内外の法人事業者である。近隣では港湾整備が進んでいるものの、企業の設備投資、新規進出等の動きは無く、工業地の需給は全般的に弱い。工業地における土地取引は少なく、取引価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり、県内も緩やかな持ち直しの動きがみられる。不動産市場も緩やかながら持ち直しの動きがみられる。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9076736
北緯 131度4202411

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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