宮崎県宮崎市曽師町１００番１(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


63,900円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市曽師町１００番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,900円/㎡としました。

宮崎県宮崎市曽師町１００番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市曽師町１００番１
住居表示 
価格63,900円/㎡
交通施設、距離宮崎、1,200m
地積210㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格63,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変化は特に認められず、地価水準の比較的高い市街地の宅地に対する需要減から需要は弱含みである。
地域要因の将来予測利便性の良好な住宅地域である。今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測するが、割安感のある分譲マンションや郊外住宅地の波及的影響等から需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市市街地中心部のうち、大淀川以北の宮崎駅から東方に存する利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する宮崎市の居住者が多く、大半を占める。当該地域は既成の住宅地域であり、景気低迷に加えて割安感のある同一需給圏内の分譲マンション等の波及的影響から需要は弱含みである。土地は1，300万円前後、新築物件は総額2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。対前年比土地取引件数は微減、着工新設住宅戸数は微増推移している。

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格64,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は下落傾向で推移するものと考えられる。
地域要因の将来予測宮崎駅の東方に形成された市中心部近郊の住宅地域で、生活利便性は良好である。但し、県内の需要は弱含みであり、地価の下落幅の緩和傾向は見られるものの、しばらくは下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎駅の東方に広がる戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需用者は宮崎市中心部等に通勤・通学をするファミリー世帯が中心になるものと考えられる。宮崎市中心部に近く生活利便性は良好であるが、しばらくは、若干の下落傾向で推移するものと考えられる。土地は200㎡で1，300万円前後、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円が取引の中心となっている。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9119486
北緯 131度4404532

参考：該当物件周辺マップ

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福井県丹生郡越前町小曾原７４字西ノ道１２番１外宮崎県宮崎市橘通西３丁目５９番宮崎県宮崎市広島２丁目１３９番宮崎県宮崎市中村東１丁目１８２番宮崎県宮崎市太田１丁目４６番ほか２筆宮崎県宮崎市曾師町７０番宮崎県宮崎市大和町１６２番宮崎県宮崎市出来島町５２番宮崎県宮崎市永楽町２５番１宮崎県宮崎市下原町３６０番３宮崎県宮崎市老松１丁目５３番宮崎県宮崎市江平中町１番１１宮崎県宮崎市永楽町１７９番宮崎県宮崎市源藤町字源藤８６６番２６外宮崎県宮崎市日ノ出町１５９番１宮崎県宮崎市高洲町３４５番宮崎県宮崎市高洲町４９番６外３筆福井県丹生郡越前町江波２３字嶋ノ前２９番１外宮崎県宮崎市橘通東４丁目１９８番宮崎県宮崎市橘通西５丁目３９番宮崎県宮崎市広島１丁目９４番２外１筆宮崎県宮崎市中村西２丁目２７４番宮崎県宮崎市東大宮４丁目２１７７番９１宮崎県宮崎市吉村町引土甲６２９番２４宮崎県宮崎市昭和町６５番宮崎県宮崎市大字恒久字原池田４２６５番８外１筆宮崎県宮崎市大工３丁目１８５番宮崎県宮崎市日ノ出町１６０番１

参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)田吉駅(地価相場 62,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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