地域要因

生活利便性の良好な戸建住宅団地で、団地の縁辺部では小規模戸建分譲も見られる。戸建住宅の取引は堅調となった。

地域要因の将来予測

開発は比較的古い戸建住宅団地で熟成しており、今後とも現状にて推移していくものと判断する。品等で優り需要は多いため、ようやく不動産市況の回復の影響を受け、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする区画整然とした住宅地域のため自用目的での取引が中心で、公法上の規制（40，60）等からアパート等の収益物件はほとんど見られない。そのため、賃貸市場が未成熟で収益還元法は適用できなかった。居住の快適性を指向する戸建住宅地域で、分譲住宅地の事例から試算した比準価格は、市場の実情を反映し説得力が高い。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域としての需要は低調であるが、折尾駅を中心とする土地区画整理事業地には近いため、その影響は及んでいると考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線街路沿いの4事例を採用し要因格差を十分に検証した。収益価格は、比準価格に比べ低く求められたが、土地価格に見合う適正な賃料を徴収しがたい状況であるためと思われる。よって、商業地であるが比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、不動産の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該近隣地域の周辺では大規模な住宅開発が行われ、相対的に住宅地需要はやや低下していたが、景気回復の影響により需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は街区及び画地が整然とし、居住環境が比較的優れた住宅地域である。周辺での商業施設出店の影響等により利便性が向上し、需要は回復傾向にある。地価水準については、概ね横ばいの傾向にある。

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い取引事例に基づき適正に試算しており、規範性が高い。一方で、収益価格は収益性に着目し試算しているが、賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、相対的に規範性が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺には田園も残る旧来からの住宅地域であり、町内での宅地需要はまず利便性の高い団地を指向することもあって需要は限定的で市況は弱含みにある

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域も含めて不動産市況は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は、周辺には田園も残る旧来からの既存住宅地域である。当該地域では所有者（貸主）の都合による戸建賃貸が散見される程度で、新たに賃貸建物（アパート）を建築する目的での土地取引や賃貸物件（戸建賃貸）の取引等の収益性に着目した取引は皆無に近く、自用（居住）目的の取引が支配的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺の大規模な開発により相対的に当該地域の取引に影響を与えておりやや供給過剰ぎみの感もあるが新規の分譲価格の影響により上昇機運にある。

地域要因の将来予測

既成化された住宅団地であり、特に変動要因はない地域である。取引としては中古住宅が中心となるが、若松区の学研台周辺の開発が大規模に行われ、供給過剰ぎみであるものの地価は上昇機運にあると予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、大規模に開発された戸建住宅地域であり、しかも比較的新しい団地であるためアパート等の利用はほとんどない地域である。したがって、賃料等の水準の判断が難しいため収益価格は求めることができなかった。そこで比準価格を採用し、代表標準地との均衡も十分に考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの比較的成熟した商業地域であるが、郊外型の大型店舗の進出などにより、需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。収益価格については本来、商業地域において重視されるべきであるが、地縁的取引も見られる当該地域では、元本に見合う賃料を収受しがたく、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を重視し、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。収益価格は理論的な価格であるが、地域内では閉鎖店舗が多いのが現状であり、また想定要素が多い点でやや信頼性に劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに需給圏内の商業地の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

内陸型工業団地であり、特段の変動要因は無い。工業地需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

内陸型の工業団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。工業地の需要は依然として厳しい状況にあり、地価は今後も下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存する内陸型の工業地等の取引事例を広域的に収集した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、自己所有の工場等が存する工業地域であり、賃貸目的の工場等はほとんどなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺地域おける工業地等の標準地とのバランスや工業地の需給動向等をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はない。八幡西区内の住宅団地の需要は回復傾向だが、地価は下落傾向にある。当該地域の下落幅もやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件では比準価格しか求められなかったが、自用目的での取引が支配的で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場を形成していない。したがって、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、この比準価格の妥当性を判断した上で、比準価格をもって、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部の路線商業地域であるが、地域の核店舗は隣接市町を含む周辺商業地域との競争が続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模商業施設を核とする路線商業地域であり、少子高齢化に伴う消費減退のほか、周辺市町の大規模店舗との競争による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用が多い一方で賃貸市況は弱く、賃貸市況は総じて低調なため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域は中間市の中心部の背後地に位置する既成の大型住宅団地であり需要は多く需給はバランスが保たれ地価水準は上向き状態にある。

地域要因の将来予測

 中間市の中心市街地に比較的近く、住環境の良好な住宅団地に位置し、特段の変動要因はないが住宅地需要は回復傾向にあり地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅団地であるため、アパート等の賃貸を目的とした利用はほとんどないため収益価格を求めることができなかった。比準価格は隣接・類似地域内の事例が多数あり、類似性の高いものを採用して決定したものである。したがって、比準価格を標準として且つ代表標準地との均衡も十分に考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適切な純収益の把握が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。