福岡県遠賀郡遠賀町松の本２丁目７８３番３(遠賀川駅・水巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,000円
2017年01月01日に行った福岡県遠賀郡遠賀町松の本２丁目７８３番３(福岡県遠賀郡遠賀町松の本２−９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県遠賀郡遠賀町松の本２丁目７８３番３ |
| 住居表示 | 松の本２−９−４ |
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 遠賀川、1,200m |
| 地積 | 214㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岩隈良弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩隈良弘 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 住宅団地の選好性が高まっている。 |
| 地域要因 | 生活利便性の良好な戸建住宅団地で、団地の縁辺部では小規模戸建分譲も見られる。戸建住宅の取引は堅調となった。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発は比較的古い戸建住宅団地で熟成しており、今後とも現状にて推移していくものと判断する。品等で優り需要は多いため、ようやく不動産市況の回復の影響を受け、地価は横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は遠賀町内の住宅地域で、需要者の中心は町内及び北九州都市圏に勤務するサラリーマンが中心となる。地縁的選好性は強いが、大規模住宅団地であり、外部からの流入が存する地域である。北九州市都市圏の経済情勢の低迷等から、近年、近隣周辺で大型開発は殆んどなく、需給関係は安定的で中古及び更地取引が中心。需要の中心となる価格帯は、土地で600∼1000万円、新築戸建で2300万円∼3000万円弱の水準で、地価は横這となった。 |
| 一般的要因 | 当町の人口は微減傾向であるが、高齢化は進行しており、景気は回復を継続し、宅地需要が波及しつつあり、地価は横ばい傾向になった。 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 区画整然とした閑静な住宅地で、JR遠賀川駅や生活利便施設等にも比較的近く、周辺地域も含めて不動産取引も見られ始めた |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域も含めて不動産市況は回復基調の兆しもあり、地価水準は横ばいで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR鹿児島本線沿線の遠賀町、岡垣町及び水巻町一帯の圏域である。需要者の中心は、北九州都市圏に通勤する最終需要者（マイホーム取得者）及び同一需給圏内での住替え層である。市場の需給動向は、町内では住宅地としての品等も高く利便性も優れていることから、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが700万円前後、中古住宅は築年や品等規模等にもよるが1200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 北九州市のベッドタウンとして発展してきたが近年は人口は微減傾向である。新たな大型団地開発の計画はなく、ミニ開発が散見される程度である |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8536364 北緯 130度667624 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
遠賀川駅(地価相場 30,000円/㎡)水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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