福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５７４番１８外(水巻駅・東水巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,200円

2017年01月01日に行った福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５７４番１８外(福岡県遠賀郡水巻町頃末南１−４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,200円/㎡としました。

福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５７４番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５７４番１８外
住居表示頃末南１−４−１
価格49,200円/㎡
交通施設、距離水巻、100m
地積391㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況北西25.0m国道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士西川浩二
価格49,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの路線商業地域であるが、新規店舗の進出は見られず、有効需要の減退から地価は依然として下落基調で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定しているものの、商況は芳しくなく、商業地の需要は回復していないことから地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福岡都市圏東部の幹線道路沿いに形成された商業地域であり、特に代替性が高いのが遠賀郡、北九州市八幡西区等である。需要者の中心は、郊外型の飲食店舗等をチェーン展開する法人各企業である。これらの需要者は、事業用借地権の設定や建設協力金方式により出店することが多く、土地を取得して出店するケースは少ない。このため、中心となる価格帯を明確に示すことはやや困難である。
一般的要因水巻町の人口は約2．9万人で減少傾向にあり、高齢化率は福岡県全体の平均よりも高い割合となっている。

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格49,300円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因周辺にスーパー、大型商業施設等が多く立地しており、大型店舗の中にも苦戦している施設があり、既存の小売店舗は厳しい経営環境にある。
地域要因の将来予測今後も概ね現状で推移するものと考えられ、当面は現状の標準的使用が継続するものと思われる。町内の既存の商業地に関しては商況が厳しく、依然として地価は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性遠賀郡各町、北九州市八幡西区、及び中間市にかけての商業地一帯を同一需給圏の範囲と把握する。市場における主たる需要者は、商業事業者、沿道サービスの事業者等が中心となっている。町内外への郊外型店舗やスーパー等の進出等を受け、既存の商業地の需給関係は厳しい状況が続いており、商業地への需要は弱含みの状態にある。商業地の取引は少なく、店舗の規模、業種、業態等による相違もあることから、取引の中心となる価格帯も見出しにくい状況にある。
一般的要因北九州市のベッドタウンとしての色合いを強めているが、町の人口は減少傾向にあり、高齢化率も周辺市町と同様、県平均より高い状態が続く。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8529755
北緯 130度694666

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７福岡県北九州市八幡西区折尾４丁目１３３７番９７福岡県北九州市八幡西区日吉台２丁目１２７９番４９福岡県遠賀郡遠賀町大字広渡字中牟田１７５０番８福岡県遠賀郡水巻町大字頃末字平床１７１４番１１外福岡県遠賀郡水巻町伊佐座１丁目４５５番１２福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５８５番１０１福岡県遠賀郡水巻町二東１丁目３１７番７福岡県遠賀郡水巻町樋口１３６８番６福岡県遠賀郡水巻町頃末北１丁目１０３９番５ほか１筆福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番６福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番１

参考：近隣駅の地価相場

水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)東水巻駅(地価相場 42,200円/㎡)折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)遠賀川駅(地価相場 30,000円/㎡)中間駅(地価相場 35,400円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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