福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番(本城駅・折尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


101,000円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番(福岡県北九州市八幡西区熊手１−２−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
住居表示熊手１−２−４０
価格101,000円/㎡
交通施設、距離黒崎、500m
地積264㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が立ち並ぶアーケード街の商業地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林田光博氏による調査レポート

不動産鑑定士林田光博
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、JR黒崎駅周辺の商業地域を中心に、市内各区の中心商業地域を包含する地域。当該地域は黒崎駅前商店街の一部を構成する古くからのアーケード商店街で、近年、閉鎖店舗が増え空洞化が進んでいる。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人・法人事業者が中心であるが、黒崎地区の衰退は依然として続いており、土地取引や新規進出の動きは乏しく、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因景気は回復基調にあるが、海外リスク等もあり、先行き不透明。当区の人口は減少傾向が続き高齢化率も高く、商業地の需要は弱含みで推移している。

西澤義男氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤義男
価格101,000円/㎡
個別的要因標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。
地域要因地域内に特段変動の要因はないが、地域の外延部である曲里地区にSCの進出が著しく、その反動で当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向にある。
地域要因の将来予測黒崎中心部のアーケード商店街であるが、空き店舗等も多く、近年の黒崎都心部の商況を反映して、当分の間は衰退傾向が続くと予測。地価水準も下落傾向で推移しているが、下落率の縮小はみられる。
市場の特性 同一需給圏は、副都心である黒崎駅前アーケード街を中心として、小倉駅及び各区の駅前アーケード商店街や周辺の路線商業地域等も含む範囲である。地縁性を有する個人事業者が中心的な需要者であるが、全国規模の法人も需要者となる。当該地域は、閉鎖店舗も増え、顧客流入量も減少傾向にあり、周辺の新天街のアーケードは老朽化で撤去作業が進んでいる。不動産の取引もほとんどなく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因景気はやや弱いが緩やかな回復基調が続いている。しかし、米国の金融政策が新興国等の景気の下振れリスクとなり、我国に波及する恐れもある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8690299987793
北緯 130度72396850585938

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本城駅(地価相場 50,300円/㎡)折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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