福岡県北九州市八幡西区則松５丁目２１１０番１外(折尾駅・東水巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


78,000円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区則松５丁目２１１０番１外(福岡県北九州市八幡西区則松５−３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区則松５丁目２１１０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区則松５丁目２１１０番１外
住居表示則松５−３−６
価格78,000円/㎡
交通施設、距離折尾、1,800m
地積963㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況自動車関連店舗等の多い路線商業地域
前面道路の状況南東20.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林田光博氏による調査レポート

不動産鑑定士林田光博
価格78,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。需要が弱含みであり地価の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、国道3号線を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、その範囲は八幡西区内全域に及ぶ。当該地域には自動車関連店舗等のほか旧来からの工場等も混在し、店舗の集積度が低く繁華性にやや欠ける。主たる需要者は、幹線道路沿いで店舗等を運営する法人であるが、画地規模が大きいため需要が弱く新規進出の動きはほとんどない。一方、近隣地域の南方の新県道沿いに店舗が相次ぎ進出し、路線商業地として発展的に推移している。
一般的要因景気は回復基調にあるが、海外リスク等もあり、先行き不透明。当区の人口は減少傾向が続き高齢化率も高く、商業地の需要は弱含みで推移している。

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格78,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因当区郊外部の車輌通行量の多い路線商業地域であるが、通過交通主体であり需要喚起に弱く、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測自動車関連店舗、遊戯施設等が建ち並ぶ路線商業地域である。特段の要因変動は認められないが、店舗閉鎖後の遊休化した面大地が散見され需要停滞が指摘されるなど、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡西区及び隣接区の国道3号沿線を中心とする路線商業地域の圏域であり、則松地区の幹線沿道との代替・競争関係が強い。需要者の中心は、地元法人による自用目的の事業所・倉庫・工場利用のほか、全国的規模の法人による自用の自動車関連店舗、遊戯施設等が認められる。標準地周辺では車輌交通量は多いものの通過交通主体で繁華性は低く遊休地も見られるなど、商業地の取引は総じて低調であり、取引市場における中心価格帯は見出し難い。
一般的要因堅調な企業収益等を背景に八幡西区の経済は回復基調が見られる一方、小売・サービス業の売上高は伸び悩み、商業需要は低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度862603
北緯 130度7248047

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市八幡西区黒崎３丁目４２番９福岡県北九州市八幡西区折尾１丁目１５９１番４福岡県北九州市八幡西区大字陣原字坂口３６９番２外福岡県北九州市八幡西区大字則松字鴨浦１７６７番１外福岡県北九州市八幡西区大字則松字堀１４０７番１福岡県北九州市八幡西区木屋瀬３丁目８２４番１福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６福岡県北九州市八幡西区則松６丁目９５７番２外福岡県北九州市八幡西区則松５丁目１８９８番外１筆福岡県北九州市八幡西区則松５丁目１８９８番ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)東水巻駅(地価相場 42,200円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)今池駅(地価相場 50,200円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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