福岡県遠賀郡遠賀町大字木守字芝原５６２番２(遠賀川駅・水巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,500円
2017年01月01日に行った福岡県遠賀郡遠賀町大字木守字芝原５６２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県遠賀郡遠賀町大字木守字芝原５６２番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 遠賀川、1,700m |
| 地積 | 322㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 21,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 周辺には田園も残る旧来からの住宅地域であり、町内での宅地需要はまず利便性の高い団地を指向することもあって需要は限定的で市況は弱含みにある |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域も含めて不動産市況は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR鹿児島本線沿線の遠賀町、岡垣町及び水巻町一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内での住替えを希望する最終需要者（マイホーム取得者）である。市場の需給動向は、住宅団地に比べて街路条件や接近条件、環境条件の面で強みを発揮できる部分が少なく、弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが700万円前後、中古住宅は築年や品等規模等にもよるが1200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 北九州市のベッドタウンとして発展してきたが近年は人口は微減傾向である。新たな大型団地開発の計画はなく、ミニ開発が散見される程度である |
岩隈良弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩隈良弘 |
|---|---|
| 価格 | 21,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 不動産に個別性を及ぼす要因の変化はない。 |
| 地域要因 | 周辺には農地等も存する住宅地域であり地域要因には変動はなく、不動産市況の好転の影響を受け難い地域であるため、選好性は低下傾向が継続。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発動向の低い利便性に劣る住宅地域である、地域要因の特段の変化もなく今後も現状程度で推移していくものと予測される。環境条件から需要が低く、地価はやや下落傾向が縮小しつつも、継続すると予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、遠賀町一円の土地利用度が劣る住宅地域の範囲と判断した。近隣地域の周辺には農地が多く存するため需要者の中心は遠賀町在住又は周辺の市町に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。JR駅などからも遠いため開発動向の極めて低い地域である。取引の中心価格帯は、土地のみであれば500∼1000万円以下、中古住宅の取引総額で1000∼1500万円程度であるが、駅から遠方で需要が低い地域で、地価は下落傾向が継続している。 |
| 一般的要因 | 当町の人口は微減傾向であるが、高齢化は進行しており、景気は回復傾向にあるが、遠隔地は宅地需要は波及しておらず、地価は弱含みの状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌,泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8400769 北緯 130度665369 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
遠賀川駅(地価相場 30,000円/㎡)水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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