福岡県北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外(折尾駅・本城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


91,900円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外(福岡県北九州市八幡西区光明２−１１−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,900円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外
住居表示光明２−１１−１２
価格91,900円/㎡
交通施設、距離折尾、600m
地積495㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗のほかに金融機関等も見られる商業地域
前面道路の状況北13.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

二村吉則氏による調査レポート

不動産鑑定士二村吉則
価格91,800円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動要因は認められない。
地域要因商業地域としての需要は低調であるが、折尾駅を中心とする土地区画整理事業地には近いため、その影響は及んでいると考える。
市場の特性代替、競争等の関係にある同一需給圏は、JR鹿児島本線及び筑豊電鉄を中心とした八幡西区の商業地域であると考える。主な需要者は八幡西区内の地縁性・血縁性ある個人事業者が大半である。大型店舗が幹線街路沿いに立地され、既成商業地域は、顧客の減少、経営者の高齢化による衰退化が見られる。商業地への需要は停滞気味であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調である。人口の減少及び高齢化に伴い、小売り業又個人消費は低調で、商業地域への投資意欲も低調である。

林田光博氏による調査レポート

不動産鑑定士林田光博
価格92,000円/㎡
個別的要因個別要因に変動はない。
地域要因折尾駅整備事業が進行中で、その影響は未だ限定的であるが、事業の進捗に伴い、今後、徐々に需給が改善していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡西区内の幹線道路沿いの商業地域である。当該地域は折尾駅に近く、金融機関の支店や小規模店舗、病院等のほかマンション等も散見される。折尾駅周辺では駅の改修に合わせて道路の整備事業が進捗しているが、その影響は限定的で、需要は依然として低迷している。主たる需要者は、当該地域に地縁性を有する個人・法人事業者であるが、土地取引や新規進出の動きはない。
一般的要因景気は回復基調にあるが、海外リスク等もあり、先行き不透明。当区の人口は減少傾向が続き高齢化率も高く、商業地の需要は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度864897
北緯 130度7176303

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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