福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外(西山駅・通谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,500円

2017年01月01日に行った福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外(福岡県中間市蓮花寺１−１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,500円/㎡としました。

福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
住居表示蓮花寺１−１−８
価格82,500円/㎡
交通施設、距離通谷、300m
地積508㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大型スーパーを核店舗とする路線商業地域
前面道路の状況南西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格82,500円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因当市中心部の路線商業地域であるが、地域の核店舗は隣接市町を含む周辺商業地域との競争が続いており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測大規模商業施設を核とする路線商業地域であり、少子高齢化に伴う消費減退のほか、周辺市町の大規模店舗との競争による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中間市及び隣接する北九州市八幡西区の商業地域の圏域であり、特に鉄道駅に近い路線商業地との代替・競争関係が強い。需要者は地場中小法人又は個人事業者による事業所等の利用が中心的である。近隣地域は中間市内では商業集積が高い地域に立地するが、近年は市内外の大型店舗との競争激化により商況はやや停滞し需要は弱含みである。土地取引は低調かつ個別事情や規模の相違により、市場における中心価格帯は見出し難い。
一般的要因消費動向に回復基調が見られる一方、高齢化進行に加え、小売・サービス業の収益改善が見込めず商業地の需要は低調である。

佐藤史郎氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤史郎
価格82,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的成熟した商業地域であるが、郊外大型店舗との競合もあり、中心部の不動産需要は減退しており、低調に推移している。
地域要因の将来予測今後も概ね現状で推移するものと考えられるが、地域の核である近隣大型店舗の市外大型商業施設等との競合もあり、同一需給圏内における商業地としての相対的な競争力の低下傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね八幡西区から中間市にかけての幹線道路沿いを中心とした商業地一帯と把握される。市場における主たる需要者は、地元の商業者等が中心となっている。対象不動産の存する近隣地域は、中間市内において最も繁華性の高い地域であるものの、郊外型の大型店舗の影響もあり、需給関係は厳しい状況が続いている。取引される価格帯としては、500㎡程度の土地の場合で4，000万円前後が中心と思われる。
一般的要因景気は緩やかに回復傾向にあるが、少子高齢化の影響等で人口は減少基調であり、中間市商業地の不動産取引は依然として低調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8240771
北緯 130度7241059

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市八幡西区大字永犬丸字三竹浦６２２番８外福岡県北九州市八幡西区大字永犬丸字西山８０４番３４福岡県北九州市八幡西区大字下上津役字大平３３７番１外福岡県北九州市八幡西区大字楠橋字下払川７９０番５福岡県北九州市八幡西区大字本城字高尾下３４６１番１外福岡県北九州市八幡西区里中１丁目１０番福岡県北九州市八幡西区三ケ森３丁目６２２番１０福岡県中間市大字中間字寺ノ前６６４９番７ほか３筆福岡県中間市大字中間字木屋ケ谷２６５番２３福岡県中間市大字中間字小牟田３７９６番２５福岡県中間市大字下大隈字新土手２２５番４０福岡県中間市大字中間字扇ケ浦２７０９番１５４福岡県中間市大字岩瀬字出口１３５５番福岡県中間市大字中間字小田ヶ浦３０１２番２１０福岡県中間市大字中間字大ノ浦６３５５番４福岡県中間市大字中間字小牟田３７９６番１０福岡県中間市大字中間字本村４２５８番１福岡県中間市中尾３丁目３３８５番９３福岡県中間市通谷４丁目２１４番１０９福岡県中間市大字中間字中鶴７４６０番９４福岡県中間市扇ケ浦２丁目２５８１番９０

参考：近隣駅の地価相場

西山駅(地価相場 45,600円/㎡)通谷駅(地価相場 39,700円/㎡)三ヶ森駅(地価相場 46,250円/㎡)東中間駅(地価相場 33,900円/㎡)中間駅(地価相場 35,400円/㎡)永犬丸駅(地価相場 48,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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