福岡県遠賀郡水巻町中央１７１４番１１外(水巻駅・折尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,700円
2017年01月01日に行った福岡県遠賀郡水巻町中央１７１４番１１外(福岡県遠賀郡水巻町中央４−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県遠賀郡水巻町中央１７１４番１１外 |
| 住居表示 | 中央４−３３ |
| 価格 | 37,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水巻、1,400m |
| 地積 | 196㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西川浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川浩二 |
|---|---|
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域に対する需要は比較的堅調に推移しており、北九州市のベッドタウンとして分譲地も散見される。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され、住環境が良好な住宅地域の地価は安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、水巻町及び周辺市町の既成住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は水巻町及び北九州市内に勤務する中堅給与所得者層である。当該圏域は、利便性の高い地域を中心にミニ開発が行われており、土地建物の総額を抑えたコンパクトな戸建住宅の販売状況は良好である。ただし、利便性の劣る郊外の既成住宅地に対する需要は回復に至っていない。取引の中心となる価格帯は30∼40千円／㎡である。 |
| 一般的要因 | 水巻町の人口は約2．9万人で減少傾向にあり、高齢化率は福岡県全体の平均よりも高い割合となっている。 |
徳永大典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 徳永大典 |
|---|---|
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。 |
| 地域要因 | 水巻町の中では比較的人気の高い地域である。周辺にはスーパーも多く、生活利便性は高い。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の住宅地域として成熟しており、今後も、概ね現状で推移するものと考えられる。新規の分譲事業との競合もあるが、八幡西区等と比較した値頃感もあり、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 水巻町及び隣接する市区町の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。主たる需要者は、北九州市方面に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。不動産市場は、高齢化の進展等から、町域全体としてはやや力強さに欠けるものの、隣接する北九州市八幡西区等との比較による値頃感から、利便性、環境等の面で優れる一部の住宅地については、下げ止まりから上昇の傾向も認められる。取引される価格帯は、200㎡程度で750万円前後が主流となっている。 |
| 一般的要因 | 北九州市のベッドタウンとしての色合いを強めているが、町の人口は減少傾向にあり、高齢化率も周辺市町と同様、県平均より高い状態が続く。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度861655 北緯 130度693677 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７福岡県北九州市八幡西区折尾４丁目１３３７番９７福岡県北九州市八幡西区浅川台１丁目８４９番２２福岡県北九州市八幡西区日吉台２丁目１２７９番４９福岡県遠賀郡水巻町大字頃末字中橋５７４番１８外福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５８５番１０１福岡県遠賀郡水巻町樋口１３６８番６福岡県遠賀郡水巻町頃末北１丁目１０３９番５ほか１筆福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番６福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番１
参考：近隣駅の地価相場
水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)東水巻駅(地価相場 42,200円/㎡)遠賀川駅(地価相場 30,000円/㎡)中間駅(地価相場 35,400円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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