福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２(水巻駅・遠賀川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,900円

2017年01月01日に行った福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２(福岡県遠賀郡水巻町伊左座１−１１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,900円/㎡としました。

福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２
住居表示伊左座１−１１−２
価格27,900円/㎡
交通施設、距離水巻、1,400m
地積235㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域
前面道路の状況北東4.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格27,900円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因町内では、より中心部に近いエリアでも新規の分譲が行われており、近隣地域周辺のミニ開発も含め、これらとの競合関係にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移すると考えられる。周辺における新規の宅地供給との競合もあるが、近隣地域の需給は概ね安定してきており、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性水巻町及び隣接する市区町内の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。市場における主たる需要者は、北九州市方面に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。不動産市場は、隣接する北九州市八幡西区との比較による値頃感から、利便性、環境等の面で優れる一部の住宅地については需要回復が認められるものの、高齢化の進展等から町域全体としては力強さに欠ける。取引される価格帯は、250㎡程度で650万円前後が主流となっている。
一般的要因北九州市のベッドタウンとしての色合いを強めているが、町の人口は減少傾向にあり、高齢化率も周辺市町と同様、県平均より高い状態が続く。

西川浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士西川浩二
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域に対する需要は芳しくないが、新規のミニ開発された住宅地域の需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水巻町及び周辺市町の既成住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は水巻町及び北九州市内に勤務する給与所得者層である。当該圏域は、利便性の高い地域を中心にミニ開発が行われており、土地建物の総額を抑えた物件については比較的堅調な販売状況の模様である。ただし、利便性の劣る郊外の既成住宅地に対する需要は回復していない状況にある。取引の中心となる価格帯は25∼30千円／㎡である。
一般的要因水巻町の人口は約2．9万人で減少傾向にあり、高齢化率は福岡県全体の平均よりも高い割合となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8435126
北緯 130度690375

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県中間市大字中間字松風５７３０番４福岡県中間市大字中間字浄花寺７６２８番５２福岡県中間市大字岩瀬字宮園１０３７番福岡県中間市七重町１７８８番５２福岡県中間市大字垣生字三軒屋１９５９番１福岡県遠賀郡遠賀町大字今古賀字新川２３番１福岡県遠賀郡遠賀町大字広渡字中牟田１７５０番８福岡県遠賀郡水巻町大字頃末字中橋５７４番１８外福岡県遠賀郡水巻町頃末南１丁目５８５番１０１福岡県遠賀郡水巻町二東１丁目３１７番７福岡県遠賀郡水巻町頃末北１丁目１０３９番５ほか１筆福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番６福岡県遠賀郡水巻町立屋敷１丁目３４６番１

参考：近隣駅の地価相場

水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)遠賀川駅(地価相場 30,000円/㎡)東水巻駅(地価相場 42,200円/㎡)中間駅(地価相場 35,400円/㎡)筑前垣生駅(地価相場 30,900円/㎡)折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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