福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７(折尾駅・水巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,500円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７(福岡県北九州市八幡西区大膳２−１９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７
住居表示大膳２−１９−３
価格39,500円/㎡
交通施設、距離折尾、1,300m
地積145㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い概ね整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中信孝
価格39,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因 当該地域の周辺地域に新興の住宅団地が開発されこの影響を受けるが下落傾向は若干ではあるが引き続き見られる地域である。
地域要因の将来予測既成化された住宅団地であり、取引は中古住宅であるが少なく住宅の建替えもほとんどない地域である。したがって、地域の要因の変化はないが一般的な要因により下落率は縮まってきている。
市場の特性 同一需給圏は、八幡西区の北西部一帯の住宅地域である。需要者の中心は八幡西区の居住者が大半で、隣接した水巻町及び中間市の住民も対象となっている。地価水準も比較的低い地域であるので土地の取引は600万円前後、中古住宅付では1，200万円程度までが一般的である。
一般的要因 景気は回復の基調が見られ消費動向も除々にではあるが増加が伺える傾向にあると思料される。

西澤義男氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤義男
価格39,300円/㎡
個別的要因標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。
地域要因地域内に特段の変動要因はない。八幡西区内の住宅団地の需要は回復傾向だが、地価は下落傾向にある。当該地域の下落幅も若干の縮小傾向である。
市場の特性 同一需給圏は、折尾駅を主要駅とする八幡西区北西部の住宅地域及び若松区の一部を含む住宅地域である。当該地域は比較的折尾駅に近く、交通接近性に優るが、やや古く、傾斜の多い住宅団地で、周辺の新規分譲団地に比べると人気がなく、需要に弱さが感じられる。土地のみの取引は少なく、需要の中心は中古建物付の物件となり、総額で1000万円強である。
一般的要因景気はやや弱いが緩やかな回復基調が続いている。しかし、米国の金融政策が新興国等の景気の下振れリスクとなり、我国に波及する恐れもある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度855434
北緯 130度7081008

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)水巻駅(地価相場 37,700円/㎡)東水巻駅(地価相場 42,200円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)中間駅(地価相場 35,400円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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