地域要因

周辺地域との競合による相対的地位の低下や、企業拠点の撤退等による事務所需要の減少等の影響を受け、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、今後の市場における需給動向をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大型商業施設への顧客の流出、高知駅周辺地域との競合等の影響もあり、商況は衰退傾向であり、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、現在、中心商店街では新しい施設がオープンする等変化が見られており、その影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商店街の衰退に伴い、近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下が認められる。そのため、収益価格が低位に試算されたものと思料されるが、当該地域では従前より自用取引が支配的であるため、収益価格を参酌し、比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、取引も少なく、取引価格も低調に推移しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外大型店の進出や不況等による商業ビルの収益力低下の影響から、近隣地域の店舗、事務所ビルでも需要の減退等から賃料水準の低下が見られるため、収益価格はやや低めに試算された。しかし、賃貸物件も依然多く見られることから、比準価格を標準とするものの、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺地域で民間による複合型施設が立地し、集客効果が見込める施設の立地計画が官民共に進捗している。

地域要因の将来予測

商業形態の変容、デフレ経済の長期化により、著しい地価下落が認められた。地価水準の低下により、利用形態、需要者の範囲の多様化が認められ、周辺開発の動向と相俟って地価は底値を探りつつ安定的に推移と予測。

価格決定の理由

長期に亘る商業収益の低迷、先行き不透明感等から新規の建物に係る投資は限定的で、賃料は築年を経た物件を中心に形成され、土地建物の新規投資に見合う賃料水準は見込み難く、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中心街に近く共同住宅の需要は見られるが、標準的な街路条件及び画地条件では投資採算性に見合った共同住宅の建築が困難であることや、自己居住用目的の取引が中心的であること等から収益価格が規範となっていない。一方、比準価格は、取引が少ないとはいうもののポテンシャルを体現した事例による実証性を備えている。よって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内の開発工事において、一部道路拡幅による連続性の改善等がみられ、波及効果が注視される。

地域要因の将来予測

街路条件がやや劣る地域であったが、標準地の北側で分譲マンション建設目的の開発工事により近隣地域内部に従来4m道路が幅員8mと6mに拡幅され街路条件が一部改善している。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に共同住宅等もみられる地域である。周辺地域にも共同住宅等もみられるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心である。当該近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、地域としての注目度等も考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後のアーケードでは複数の利便施設の建築が進捗中で、周辺には新規店舗が増えつつあるが、電車通り沿いのオフィス需要は依然として低調である。

地域要因の将来予測

背後では複数の商業施設が建築中で商況回復へ期待が集中しているが、商圏や購買力が改善された訳ではない事に加え、事務所需要の弱い電車通り沿いでは現状を維持しつつもやや衰退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺はオフィス需要が中心的であるが支店・営業所の撤退に伴って市場が希薄化しており現在では新規投資に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、最近では建築費高騰の影響も相俟って収益価格は低位に試算された。比準価格はやや地域格差の大きい事例も採用しているが、指標性の高い有力な取引事例の採用ができ実態を反映している。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高知市のやや北方、愛宕商店街の西側背後に位置する、利便性のある優良な住宅地域である。特に地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

愛宕商店街等市街地に近く、低層住宅地として熟成しているため、標準的使用は現状のまま推移すると考えられる。地価下落は緩和傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が価格形成の指標とされ、自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、高知市中心周辺に位置する小規模小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域で、投資目的よりも自用目的の取引が中心であり、賃料収益に基づく収益価格が規範となっておらず説得力は比準価格に比べてやや劣る。比準価格は、市場の動向を反映しており説得力は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高いと判断される比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近傍に複合ビルが完成し多少の商況の上昇はあるが、地価の形成に余波を与える程度には至っていない。その他については、特筆すべき変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、収益性を考慮されて取引されている事例に基づき厳密に市場分析及び要因比較等を行っており、現実の市場取引の実態を捉えた価格となっている。一方、収益価格については、保守的に当該地域の現状における高度利用が潜在化している状況を受けて試算されておりやや低位に求められた。よって、収益性をも反映し実証的に求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ市場の動向をも踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域で、新商業施設が完成。その他にも建替え等数件進んでいる。路線大規模商業地は、比較的堅調であるが、当該地域の需要は限定的で弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高知インターチェンジからの利便性は良好である。周辺地域に共同住宅の建設が相次いでおり、地域の熟成が進んでいる。

地域要因の将来予測

近年、幹線道路であるインター通り背後で、住宅地域としても利便性が向上している。今後も周辺には商業施設、事業所の立地が進み、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も見られる、区画整然とした利便性の高い住宅地域である。自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では小規模分譲等により宅地への転換が見られ、土地需要は比較的堅調で、地価下落幅は若干縮小している。

地域要因の将来予測

標準的使用に変化はないものと予測する。比較的利便性の高い住宅地域に存し、付近では公共公益的施設の整備計画も進捗中で、今後の地価変動は横ばいに向かっていくものと予測する。

価格決定の理由

アパートの混在が見られるため、収益還元法を適用したが、自己使用目的の取引が支配的で、収益獲得目的の取引はあまり見られない地域であり、収益還元法の説得力は低い。比準価格は、代替関係が成立する市北部の事例を採用して、各価格の規範性を検討の上、試算しており、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。