ユニバーサルシティ駅 近隣地価情報
213,500円
大阪府大阪市此花区にあるJRゆめ咲線ユニバーサルシティ駅の地価相場は213,500円/㎡(705,785円/坪)です。
ユニバーサルシティ駅を中心とした4,000m圏内の不動産77件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は230,995円/㎡(763,619円/坪)で、最高値は260,000円/㎡(859,504円/坪)、最低値は276,000円/㎡(912,396円/坪)です。
ユニバーサルシティ駅近隣不動産の地価詳細
ユニバーサルシティ駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| ユニバーサルシティ駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約944m | 215,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約947m | 213,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、地価は横ばいで推移している。 地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、画地規模及び周辺環境から想定される戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約947m | 207,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因共同住宅及び一般住宅並びに事業所等が混在する地域であるが、徐々に住宅系が増加しつつある。 地域要因の将来予測共同住宅、事務所、一般住宅が混在する住宅地域として熟成しているが、駅接近が劣るため事務所需要が弱いので今後徐々に住宅系の利用が増加していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は港区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小倉 康秀 |
| 約985m | 174,000円/㎡ | 調査年：2004年 |
| 約1,114m | 212,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既成の住宅地域として熟成している。区内人口は減少傾向で、特に区内南西部は住宅地の選好性が低く、需要は依然弱含みで、力強さは見られない。 地域要因の将来予測当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に店舗等も見られるが、画地規模等の個別性からも自用の居住用の個人需要者の取引が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことにより低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約1,281m | 214,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因小規模店舗が建ち並ぶ古くからの商店街で、事業主の高齢化等により衰退傾向にある。 地域要因の将来予測小売店舗、飲食店が建ち並ぶ商店街であり、事業主の高齢化、周辺の大型店の影響等により衰退傾向は続くものと予測される。 価格決定の理由比準価格は港区及び周辺区の地域的特性の類似する多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在し、また、繁華性の低いアーケード商店街であるので賃料も低く、求められた価格も低位に試算された。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小倉 康秀 |
| 約1,460m | 243,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。 地域要因の将来予測近隣地域は小規模一般住宅、事務所混在地であり、地域要因に特別の変動要因は無く、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。 価格決定の理由取引事例比較法は港区内の類似地域にある取引事例を採用し、規範性を重視して求めたもので問題はない。収益価格については、収益目的の建物を想定し、その収入、支出を認定して求めたが、土地の価格に見合う賃料水準にないことから比準価格に比し、低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、住宅地の場合、収益性よりも快適性が重視されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、かつ代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,614m | 322,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因幹線道路沿いの店舗等が建ち並ぶ地域で、近隣地域に目立った開発もなく特に大きな変動は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は、店舗や併用マンションが連たんする商業地域として概ね熟成しており、現状のまま推移するものと予測される。 価格決定の理由取引事例比較法及び収益還元法により求めた。取引事例比較法は港区及び周辺区の幹線沿いの地域的特性が類似する事例を採用し、補修正も妥当で市場性を反映したものである。収益価格については、収益目的の店舗兼共同住宅を想定し求めたが土地の価格水準に見合う賃料水準にないと思われることから低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,614m | 367,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約1,615m | 260,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 地域要因の将来予測一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。 価格決定の理由比準価格は港区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、周辺の類似する標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小倉 康秀 |
| 約1,661m | 181,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。 地域要因の将来予測近隣地域は住宅地として熟成しており、地域要因に大きな変化もないことから現状のまま推移していくものと予測する。 価格決定の理由試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内の類似地域にある事例を採用し、規範性が高い事例からの価格を重視して求めたものであり、精度が高い。なお、収益価格については最寄り駅からやや遠い等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,689m | 213,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,689m | 205,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特段の変動はないが、中小規模の工場用地の需要は横ばい傾向で推移している。 地域要因の将来予測当該地域は中規模の事務所、倉庫等が多い工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由中規模の海運関連事務所、倉庫等が多い工業地域に存し、個人事業者、地元企業による自用目的の取引が中心となっている。倉庫の賃貸事例は建物の個別性が強い取引が散見される程度であり、賃貸市場の熟成度は低いことから、求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約1,691m | 146,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既成の住宅地域として概ね熟成している。区内人口は横這いであるが、当該地域は地盤が緩い地域であるため、震災以降需要が弱まっている感がある。 地域要因の将来予測当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地の存する地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模等の個別性からも居住に要する個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。駅からも遠く、賃貸住宅の需要も非常に弱いために収益還元法は適用しなかったが、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約1,811m | 183,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,846m | 190,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因一般住宅、共同住宅等の混在する地域で、大きな住宅開発などはみられず、特に大きな地域要因の変化は認められない。 地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特に変化は無く、現状のまま推移すると判断する。 価格決定の理由試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内にある採用事例から規範性の高い事例を重視して求め、各補修正も妥当で精度は高いと判断した。収益価格については最寄り駅からやや遠い等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,859m | 353,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因弁天町駅に近く利便性が良い店舗付共同住宅が多い地域であり、特にマンションとしての需要が増えつつある。 地域要因の将来予測商業地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。 価格決定の理由比準価格は港区内の地域的特性の類似する多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小倉 康秀 |
| 約1,934m | 158,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,005m | 95,800円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因工場・倉庫等の建ち並ぶ工業地として熟成している。近年、都心接近性の優位性から物流用地に対する需要が旺盛な地域であるが、供給は見られない。 地域要因の将来予測工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域として熟成している。工場の新規投資需要は未だ弱いが、大阪都心部への接近性が優れていることから物流用地需要が旺盛な地域であるため、長期的には倉庫利用が更に進むと推察される。 価格決定の理由近隣地域は工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、大型物流施設用地には小さい画地規模等の個別性からも自用の物流業者の取引が需要の中心となる可能性が高い。そのため、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、想定要素も多く、昨今の高い建築費のもとで土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約2,041m | 243,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,111m | 239,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約2,111m | 235,000円/㎡ | 調査年：2006年 |
| 約2,233m | 191,000円/㎡ | 調査年：1998年 |
| 約2,233m | 72,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,283m | 210,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因此花区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。 地域要因の将来予測近隣地域は居宅のほか事務所兼住宅や共同住宅等が混在する住宅地域。最寄り駅から徒歩圏内にあり需要は安定しており、今後も住宅地域として推移するものと予測される。 価格決定の理由比準価格は此花区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高いものを選択して試算したもので、市場性を反映しているものと判断される。収益価格は賃貸マンションを想定して試算したが、低位に求められた。本件標準地は熟成した住宅地域内にあり自用目的の売買が一般的なので比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
| 約2,321m | 237,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に大きな変動はないが、利便性の高い住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。 地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 価格決定の理由一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立している。一方、画地規模から経済合理性にかなう共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約2,395m | 367,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因店舗兼共同住宅の多い商業地として熟成している。JRと地下鉄で大阪と本町まで10分以内の弁天町駅の住居系収益物件は投資家の選好性も高い。 地域要因の将来予測弁天町駅前の店舗兼共同住宅を中心とする商業地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視すると考えられるが、依然弱含みな賃料市場、昨今の高い建築費の影響により収益価格はやや低位に求められた。土地残余法においては費用収益の査定や純収益の把握に想定要素が多く含まれ相対的信頼性がやや劣るため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約2,407m | 76,300円/㎡ | 調査年：2007年 |
| 約2,458m | 247,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因千鳥橋駅前のマックスバリュー等スーパーの増加により競合する小売り店は厳しい状況にある。 地域要因の将来予測アーケード商店街は全般的に衰退傾向にあり、四貫島商店街も例外ではない。しかし、駅に近いので、1階が店舗、2階以上が共同住宅という賃貸マンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 価格決定の理由比準価格は此花区のみならず隣接区商業地域の取引事例の中から規範性のあるものを選択し、取引価格に環境条件等の価格形成要因を比較して試算したもので実証性が高く市場性を反映しているものと判断される。収益価格は中層の店舗・共同住宅から試算した。本件標準地は商業地域内に存するので、比準価格と収益価格を関連づけて得た価格を標準に、代表標準地「大阪港5−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
| 約2,481m | 216,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約2,655m | 251,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、利便性の高い弁天町駅徒歩圏の住宅地の選好性は高く、需要は安定的である。 地域要因の将来予測当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模等の個別性からも自用の居住用の個人需要者の取引が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことにより低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約2,748m | 211,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約2,748m | 219,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約2,748m | 183,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既成の住宅地域として熟成している。天保山の観光客は増加しているが 区内人口は減少傾向で、特に大阪港駅勢圏の住宅選好性は低く、需要は弱い。 地域要因の将来予測当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、当分は現状のまま推移するものと予測される。大阪港駅前のみなと中央病院が弁天町駅前に移転予定であり、長期的にも住宅需要の弱含み傾向は継続すると予測される。 価格決定の理由周辺には公営住宅を中心に共同住宅も見られるが、画地規模等の個別性からも自用の居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高い。規模が小さく、昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築は困難であるため収益還元法は適用しなかったが、需要者は居住の快適性、利便性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：竹内 由香 |
| 約2,771m | 186,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅接近性等、生活利便性に比較的優れた地域であり、住宅地として熟成しており、特に大きな変化は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。 価格決定の理由試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内の地域的特性が近似する地域の事例を採用し、規範性が高い事例を中心にして求め、精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約2,835m | 87,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約2,887m | 228,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約2,887m | 329,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因大型商業施設の開業等により生活利便性が向上したことで、地域活性化が期待されている。画地規模等によってはマンション用地の需要が見込まれる。 地域要因の将来予測中層の店舗や事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事業所、店舗等を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約2,894m | 305,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因共同住宅や事業所等が混在する地域として熟成している。阪神なんば線開通の影響により利便性がやや向上したが、近時は特段の動きはみられない。 地域要因の将来予測中低層の事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事業所等を中心とした幹線道路沿いの商住混在地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約2,894m | 312,000円/㎡ | 調査年：2009年 |
| 約3,047m | 203,000円/㎡ | 調査年：2004年 |
| 約3,120m | 179,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,172m | 494,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測共同住宅用地としての需要が多いため、事務所等の跡地は共同住宅の敷地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：森田 真也 |
| 約3,172m | 511,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,220m | 227,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因最寄り駅への接近性に優れる住宅地域として熟成し、区内における住宅地選好性は比較的高い。 地域要因の将来予測JR大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える交通利便性の高さから、根強い需要が認められる住宅地域である。住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。 価格決定の理由賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：辰己 雅信 |
| 約3,220m | 320,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因西九条駅のすぐ近くに位置し、同駅は大阪中心部へのアクセスも良く利便性の高い地域で、容積率を活用した中高層化が進行している。 地域要因の将来予測湾岸部は南海地震への懸念から持ち家需要が減退しているが、西九条駅は利便性が高いので賃貸住宅需要は安定している。中高層の賃貸マンションが増加しており今後もこの傾向は続くものと予測される。 価格決定の理由比準価格は此花区及び周辺区の取引事例の中から規範性の高いものを選択し、取引価格に街路条件・環境条件等の価格形成要因を比較して試算したもので実証的で市場性を反映しているものと判断される。収益価格は中層の店舗兼共同住宅を想定して試算した。本件標準地は成熟した商業地域内に存するので比準価格と収益価格を関連づけて得た価格を標準に、代表標準地「大阪港5−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
| 約3,220m | 240,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,244m | 244,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,273m | 291,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因木津川以西の地元需要が中心となる地域で普通住宅や事業所などが多く、木津川以東に比べ地価は横ばい傾向にある。 地域要因の将来予測僅かにマンション開発も認められるものの、小規模作業所や普通住宅が多い地域であり、この土地利用状況が継続するものと予測される。 価格決定の理由近隣地域は事業所や共同住宅、戸建住宅等が見られる住商混在地である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、当地域の不動産市場を反映した価格である。収益価格は、当地域が他地域からの流入も少なく、賃貸需要も低調であり、長期的な収益性予測を前提とするため精度も劣る面がある。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約3,280m | 192,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,280m | 217,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,280m | 217,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,303m | 219,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,310m | 185,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,319m | 221,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,330m | 77,700円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因周辺地域と一体開発され、規模が大きく、運輸アクセス等にも優れた地域であるため、流通業務用地としての選好性は高い。 地域要因の将来予測舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については、大阪市が周辺地域と一体開発してきたので、その整備が進むにつれ、物流用地としての利便性は高まっていくと思われる。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と競争代替関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めたもので、需要者サイドの投資採算性を反映した価格として理論的である。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、周辺標準地との均衡について比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：辰己 雅信 |
| 約3,393m | 156,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,494m | 125,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因中小規模の工場等が集積しており、需給は安定的に推移していることから、地価は横ばい傾向にある。 地域要因の将来予測当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても自用目的の取引が中心となっている。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約3,580m | 203,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,593m | 315,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅前のアーケード商店街で、小売店舗以外に医療系サービス業等の需要も見込まれるが、投資用不動産はなく、取引は少ない。 地域要因の将来予測九条駅前から続くアーケード商店街である。地域要因に大きな変動はなく、生活必需品の販売や医療系サービス業等を中心とする近隣商業地域として当面は現状維持で推移し、地価は堅調に推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は九条駅前から東に延びる商店街及び同駅前から西に延びる商店街である。比準価格は周辺類似地域の取引事例を価格判定の基礎として採用しており、市場性を反映したものとして信頼性が高い。一方、収益価格は、収益性の観点から価値を把握したものであるが、長期的な収益性想定を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、類似の公示地との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約3,613m | 241,000円/㎡ | 調査年：2007年 |
| 約3,673m | 138,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約3,673m | 131,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,677m | 230,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住環境はやや劣るものの、収益物件として適正な立地・規模・値頃感を有しているため人気が高い。このため地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測共同住宅と事業所等が混在する住宅地域であるが、直近では共同住宅が増加している。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は道路拡幅による環境整備に起因して、相続税対策等を目的とした収益物件の開発が進められており、利回りをもとに価格形成される状況が見られている。このように居住環境・収益性をともに重視して価格を分析する必要性が増してきていることから、比準価格と収益価格とを共に重視し、関連づけることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：木村 惠子 |
| 約3,677m | 201,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約3,677m | 215,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,677m | 276,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因熟成した住宅地域であり、都心接近による優位性から、戸建住宅は総額抑制はあるものの底堅い需要が見られる。 地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ既存住宅地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域及びその周辺の地域において、自用目的での取引が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、画地規模等の面で賃貸アパートの用地としての需要もないことから、収益価格を試算することは非現実的で規範性も低い。したがって、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：丹生 伸郎 |
| 約3,684m | 322,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,747m | 291,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因梅田西側背後に位置し分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測中規模のマンション、事業所等が混在するが、主たる用途は共同住宅に移行するものと推測する。最寄駅から徒歩圏内にあり地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、賃貸需要が底堅く見込まれるため収益価格を重視すべきだが、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料予測等に信頼性がやや欠ける。又、利便性・築年数に劣る物件は、競争力が低下し利回りが大きく上昇するなど規範性がやや劣る。したがって、近時の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約3,755m | 146,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められないが福駅東駅前で再開発がすすんでいる。 地域要因の将来予測一般住宅地域として熟成している。福駅東駅前の再開発が進み昨年4月に大手スーパーが開店するなど生活利便性は向上して来ているが、住宅地としては熟成しているので、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測される。 価格決定の理由試算価格については取引事例比較法を採用した。区内で同一需給圏内の地域的特性が近似する地域にある事例を採用したが、規範性が高い事例が多く、精度が高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約3,755m | 149,000円/㎡ | 調査年：2013年 |
| 約3,755m | 150,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約3,755m | 165,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約3,772m | 192,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約3,825m | 266,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約3,854m | 381,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因旧来作業所等敷地の規模が一定程度あることから、接近・利便性には若干劣るもマンション敷地として転用需要があり、地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測近隣地域は、幹線道路沿いに事務所、作業所、共同住宅等が混在する商業地域だが、マンション等住宅系へ移行中。地価水準は、多少駅距離等接近性に劣るも、規模より住居系素地需要が底堅く上昇傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、事務所や共同住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさや、賃料収入や投資利回りの変動リスクによって長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（用途・立地類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約3,917m | 169,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。 地域要因の将来予測中小工場の多い地域であったが減少傾向にあり、今後も住宅地域としての要素が強くなってゆくものと予測される。 価格決定の理由地積過少で競争力のある賃貸マンションの建設が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高い事例を選択し、取引価格に時点修正等の補修正を施し、かつ街路条件・環境条件等の地域要因及び個別的要因を比較して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
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ユニバーサルシティ駅のチェックポイント
海岸線から近いエリアで有るため、地震の際の津波などの影響を受ける恐れが無いかをチェックする必要があるでしょう。
近くを流れる河川として安治川・正蓮寺川が有るため、流域及び近隣地域では地盤に問題がないか、氾濫の影響を受ける恐れがないかをチェックする必要があるでしょう。
交通量の多い阪神高速２号淀川左岸線・阪神高速５号湾岸線があるため倉庫や流通の要としての需要や車保有家庭からの需要が見込めます。ただし、阪神高速２号淀川左岸線・阪神高速５号湾岸線に直接面する土地では、騒音・振動・排気ガス・電波干渉の影響を受ける可能性があります。用途に適うかチェックする必要があるでしょう。
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ユニバーサルシティ駅の関連情報
ユニバーサルシティ駅の近隣駅の地価相場
| JRゆめ咲線安治川口駅 | 213,000円/㎡ |
| JRゆめ咲線桜島駅 | 211,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄中央線朝潮橋駅 | 214,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄中央線大阪港駅 | 205,000円/㎡ |
| 大阪環状線弁天町駅 | 243,000円/㎡ |
| 阪神なんば線千鳥橋駅 | 276,000円/㎡ |
| 阪神なんば線伝法駅 | 210,000円/㎡ |
| 大阪環状線西九条駅 | 285,000円/㎡ |
| 阪神なんば線九条駅 | 316,000円/㎡ |
| 阪神なんば線福駅 | 169,000円/㎡ |
| 阪神なんば線ドーム前駅 | 321,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄中央線コスモスクエア駅 | 155,750円/㎡ |
| 阪神本線淀川駅 | 276,000円/㎡ |
| ニュートラムトレードセンター前駅 | 155,750円/㎡ |
| ニュートラムポートタウン東駅 | 115,250円/㎡ |
| ニュートラム中ふ頭駅 | 155,750円/㎡ |
| ニュートラムポートタウン西駅 | 155,750円/㎡ |
| ニュートラムフェリーターミナル駅 | 150,000円/㎡ |
| 阪神本線大物駅 | 133,000円/㎡ |
| ニュートラム南港東駅 | 150,000円/㎡ |