大阪府大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０(福駅・姫島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


169,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０(大阪府大阪市西淀川区姫島６−６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０
住居表示姫島６−６−１９
価格169,000円/㎡
交通施設、距離福、650m
地積73㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅と中小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田健治氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田健治
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。
地域要因の将来予測中小工場の多い地域であったが減少傾向にあり、今後も住宅地域としての要素が強くなってゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の主たる範囲は西淀川区で、此花区等隣接区の普通住宅地域に及ぶ。主たる需要者は当区の地縁関係者だが、阪神なんば線が延伸して広域的な流入が若干見られるようになった。南海地震の津波等への懸念から湾岸部の住宅市場は横這い又は弱含み。周辺に事業所があるため居住環境はやや劣る。福駅前の地区計画が進展しスーパーができて利便性は向上した。市場での中心価格帯は新築戸建て住宅（土地約20坪、建物約30坪）で3000万円前後。
一般的要因湾岸部の住宅地は南海地震の津波等への懸念から敬遠される傾向が見られる。また雇用者所得の伸び悩みもあり住宅地価は横這い。

金子賢一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士金子賢一郎
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅と中小規模工場等が混在する地域である。特に大きな地域要因の変化は認められない。なお、福駅東駅前で再開発がすすんでいる。
地域要因の将来予測小規模な一般住宅に中小の工場も混在する地域であるが、住宅地化がすすんでいる。また、福駅東駅前の再開発が進み昨年4月に大手スーパーが開店するなど生活利便性は向上しており、この傾向は強くなると予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、阪神本線・なんば線、JR東西線・神戸線の沿線で西淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者は区内の居住者・地縁を有する者が多い。周辺は中小の工場等も見られる住宅地域である。最寄り駅は阪神なんば線福駅で同駅東駅前の再開発で大手スーパーが開店するなど生活利便性が良くなったが、区内ではやや西部にあり、中部や東部に比べ需要はやや弱い。市場では、新築戸建で3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は穏やかな回復基調が続いている。区内の人口は減少傾向にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7024852
北緯 135度4476669

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西淀川区御幣島中３丁目１番１及び１番２の各一部大阪府大阪市西淀川区御幣島２丁目２６番１５大阪府大阪市西淀川区野里１丁目９２番３大阪府大阪市西淀川区大和田５丁目３９番２大阪府大阪市西淀川区佃２丁目５７番大阪府大阪市西淀川区竹島３丁目４６番１４大阪府大阪市西淀川区姫島２丁目１４４番大阪府大阪市西淀川区佃３丁目２４９番２外大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９大阪府大阪市西淀川区野里１丁目１０５６番４大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２大阪府大阪市西淀川区竹島４丁目１０番３大阪府大阪市西淀川区大和田４丁目１４２番１大阪府大阪市西淀川区千舟２丁目５５番２大阪府大阪市西淀川区姫島４丁目１４３番大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３大阪府大阪市西淀川区出来島１丁目７番２１６外大阪府大阪市西淀川区佃３丁目１２０番４大阪府大阪市西淀川区佃１丁目２５２番１外大阪府大阪市西淀川区御幣島４丁目３９番３大阪府大阪市西淀川区大野１丁目４番７兵庫県尼崎市尾浜町３丁目１１２番兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番

参考：近隣駅の地価相場

福駅(地価相場 169,000円/㎡)姫島駅(地価相場 194,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)伝法駅(地価相場 210,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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