大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番１０外(朝潮橋駅・ユニバーサルシティ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


207,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番１０外(大阪府東大阪市南市岡２−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。

大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番１０外
住居表示南市岡２−５−１０
価格207,000円/㎡
交通施設、距離弁天町、1,000m
地積258㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況倉庫、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、事務所、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小倉康秀氏による調査レポート

不動産鑑定士小倉康秀
価格207,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因共同住宅及び一般住宅並びに事業所等が混在する地域であるが、徐々に住宅系が増加しつつある。
地域要因の将来予測共同住宅、事務所、一般住宅が混在する住宅地域として熟成しているが、駅接近が劣るため事務所需要が弱いので今後徐々に住宅系の利用が増加していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、港区及びその周辺区内の共同住宅、事業所等が混在する地域が圏域である。需要者は同一需給圏に地縁を有する事業者が中心となるが、住宅としての利用も見られることから不動産業者からの需要も認められる。景気の回復の影響により、不動産需給は回復しつつある。市場で中心となる土地のみの取引価格帯は5，000万円前後と思料する。
一般的要因景気の回復等により、不動産需要も徐々に回復しつつある。港区内の住宅地の地価水準はやや下落乃至やや上昇傾向である。

竹内由香氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内由香
価格207,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川沿いの住宅、事務所等の混在地域である。区内人口は減少傾向で、駅接近性がやや劣り、選好性が高い地域ではないため需要に力強さは見られない。
地域要因の将来予測共同住宅、瓦問屋を中心とした事務所、戸建住宅等が混在する地域として熟成しているが、駅接近性がやや劣るために新規の事務所需要は弱く、長期的には共同住宅や戸建住宅等の住宅利用が更に進んでいくと予測する。
市場の特性同一需給圏は港区及び周辺区の住宅地域または住宅と事業所等の混在地域の圏域。駅接近性に劣るため新規の事業所需要は弱いが、住宅利用の需要は認められることから、主たる需要者は地元事業者のみならず、地縁性のある個人及び不動産業者である。弁天町駅に近い既存収益物件の需要は堅調だが、近隣地域は駅接近性に劣り、昨今の高い建築費の下では事業採算が厳しくなるために、需要に力強さは見られない。需要の中心価格帯は坪65∼70万円弱程度である。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利により既存収益物件の投資意欲は高いが、当区は駅周辺に限定される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度66558837890625
北緯 135度44866943359375

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市港区南市岡１丁目８番１１及び８番１２大阪府大阪市港区三先町２丁目９８番３の一部大阪府大阪市港区三先１丁目１０番３４大阪府大阪市港区市岡３丁目１８番１２大阪府大阪市港区市岡１丁目２４番２７大阪府大阪市此花区春日出中２丁目１５１番３７５大阪府大阪市此花区島屋３丁目１８番１６

参考：近隣駅の地価相場

朝潮橋駅(地価相場 214,000円/㎡)ユニバーサルシティ駅(地価相場 213,500円/㎡)安治川口駅(地価相場 213,000円/㎡)弁天町駅(地価相場 243,000円/㎡)桜島駅(地価相場 211,000円/㎡)大阪港駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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