地域要因

高蔵寺駅駅勢圏にある国道155号沿いの路線商業地であり、安定的であるが繁華性は維持しており、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市東部の幹線及び準幹線道路沿い商業地の取引事例を採用し、市場の価格水準を示し説得力は高いが、商業地は個別性や取引事情による価格差が大きい。収益価格は、収益性が重視される商業地にあっては考慮すべきであるが、近年建築費が上昇したため採算が悪化し収益価格は低水準である。本件商業地は背後の住宅地と価格が接近しているので比準価格が重視されることを考慮し、収益価格や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、駅前という立地から価格は底堅く推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地上に店舗事務所兼共同住宅を想定し、試算した。一方、比準価格は、春日井市内で広範囲にわたり収集選択した信頼性の高い事例から試算した。対象標準地は、商業地であり、収益価格は重視すべき価格であるが、収益性を中心に価格決定されるには至っていない地域性等を考慮し、本件では、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地であり、居住環境こそやや劣るが、高蔵寺駅から徒歩圏に位置する利便性の高さから、地価は微増傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、旧来からの低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は微増傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、周辺において地域要因に影響を与える特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

周辺地域に総合病院が新築移転（平成26年4月オープン）し、発展的に推移している。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業進行中の新興住宅地域であり、街区はほぼ完成して徐々に住宅は増えつつあるが、未だ空地も多く、今後の熟成が期待される。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業進行中の地域であり、徐々に住宅は増えつつあるが、依然として空地も多い。需要者は一次取得者層である若年世帯中心であり、小・中学校がやや遠いのが一般的にはマイナス要素と思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一区画整理内の取引事例を採用して試算することができた。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。当地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主な要素とすることから、本件では比準価格を基本とし、地価水準形成の過程にある新興地域であることから、代表標準地との検討結果を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高蔵寺駅から徒歩圏内の商住工混在する住宅地域であるが、周辺に比べやや割安感があることから需要は堅調で地価も安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか営業所、工場等が混在する熟成した住宅地域であるが、特段の変動要因も認められず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として既に熟成しており、価格に影響を及ぼすような目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした地域として既に熟成しており、特に大きな変動要因もないため、当面は既存建物の建て替え等を中心に、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は高蔵寺駅を最寄とする住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要要素とするのが通常であることから、比準価格を基本とし、周辺の標準地等との均衡及び、最近における地価のすう勢を考慮して鑑定評価額を定した。

地域要因

ニュータウン内の活性化を図る動きはあるが、供給過剰の状況に歯止めはかからず、下落幅は縮小しているものの、地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の戸建住宅地域であるが、居住者の高齢化等に伴う人口流出に歯止めがかからず、地価は引き続き緩やかではあるが下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的なため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、住宅需要は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を継続するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大留町は庄内川に比較的近く、災害が顕在化した過去がある。現在では特段の需要減退要因にはなっていないものの、今後、注視すべき要因ではある。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の区画整理済み住宅地域であるため、現状の居住環境を保持して推移するものと予測する。市の中心部よりもやや遠隔地に位置するため、地価は横ばい又は微増基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、住環境は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

周辺では土地区画整理事業が進行中であり、今後の利便施設等のインフラ整備、住宅需給の動向により住宅地域として熟成していくものと予測する。地価動向は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瀬戸市北西部に開発された新興住宅で、瀬戸市内では特に人気が高いエリアであり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅団地であり、今後とも住宅地域としてより熟成度を増していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は新興の住宅団地でいまのところ賃貸用共同住宅がほとんど見られず、地域の状況から、対象標準地にアパート等の賃貸物件を想定することは現実的ではない。よって収益価格の試算は行なわず、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ニュータウン内では高齢化の進行の影響等に伴う宅地供給増が続く一方、需要が追いつかず地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の戸建住宅地域であるが、居住者の高齢化等に伴う人口流出に歯止めがかからず、地価は引き続き緩やかではあるが下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的なため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は利便性のやや劣る住宅団地で、土地価格は横這い傾向。

地域要因の将来予測

既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は駅より徒歩圏外で共同住宅の想定が困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の利便性の劣る高蔵寺ニュータウン内の住宅地域であり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり、収益投資目的の取引は殆ど見られず、アパート等の収益物件を想定する事は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、高蔵寺ニュータウン内の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。