地域要因

ほぼ熟成した既成住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、比較的利便性の高い住宅地域であり、市場における選好性は安定的である。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測される。利便性、居住環境共に比較的良好であるため、宅地需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周囲では在来地主による節税等を目的とした共同住宅も散見されるが、自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、事業収支の観点からもアパート等の収益物件を想定することが非現実的であるため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大幅な変動はないが、利便性と居住環境との調和のとれた地域であり、宅地需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

東区の中では比較的品等の高い住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成していくものと予測される。住宅選好性が比較的高く、宅地需要は底堅いことから、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも介在するが、自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域のため、収益価格は参考価格に留め、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要が底堅い地域にあり、需給関係が均衡していることから地価は安定している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心に、アパート等が混じる居住環境良好な住宅地として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。宅地需要は底堅いことから、今後も地価は安定的に推移すると予想される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見受けられ、アパート需要の存する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に算出された。土地取引は自用目的が中心であり、また収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される地域であることから、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、売地情報を始め不動産市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、街路条件良好な周辺の新規分譲地との対比において、競争力はやや低下している。

地域要因の将来予測

中央区の南東端、市街地外縁部に位置し、一般住宅を主にアパート等も混在する住宅地域である。街路配置にやや難があるが、バイパスインター等への接続は良好であり、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域にはアパートも見られるが、少子化による借り手不足、賃貸物件の供給過剰、賃料相場の低迷等を反映して、収益価格は幾分低位に試算された。当該地域は、収益性よりも、居住の快適性にウエイトのある地域であり、自己使用目的の戸建住宅用地が取引の中心を占めることから、これらに係る取引事例を基に試算し、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 全国的には大企業を中心に業績が回復しているが、地場の景況感は比較すると需要は弱い。但し、宅地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

 県道背後の工業地域であり、住宅地への移行も見られる。全体的には現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 自己所有の工場や事業所が多い地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域、類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格の精度は総じて高いものと思料する。そこで、最近の需要も勘案しつつ、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

万代島ルート（栗ノ木道路・紫竹山道路）の整備が進行中であり、利便性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

店舗の連たん性が低く事業所が多い地域である。万代島ルートの完成が数年先に見込まれているが、当地域の土地取引に際立った変化は見られない。暫くは現環境を維持しながら推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内において地域要因格差等が妥当な範囲にある取引事例を収集し、適正に比較し得た。一方、周辺に貸店舗等も見られるものの、事例が豊富とは言えない地域における事務所等の適正賃料は把握がやや難しい側面を有しており収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件の劣る既成の住宅地域であり、需要としてはやや劣る。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、近隣にアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心の地域であり、規範性にやや乏しい。従って比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り土地区画整理事業地の売行きは好調。周辺環境の整備に伴い周辺の取引も比較的堅調であり、地価は若干の上昇に転じている。

地域要因の将来予測

居住環境と利便性との調和のとれた住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成していくものと予測される。住宅選好性が比較的高く、宅地需要は底堅いことから、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、事業収支の観点からもアパート等の収益物件を想定することが非現実的であるため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では長潟南土地区画整理事業の完了や、地域の幹線道路「弁天線」沿道への店舗進出等に伴い、既存住宅地域の値頃感浸透が期待され地価は上昇。

地域要因の将来予測

近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。

価格決定の理由

居住目的の取引が主流であり、また同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し得たので、比準価格には市場の実態を反映した規範性が認められる。一方、収益価格に関しては、標準地周辺に世帯向けの共同住宅も見られるが、市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難い面があり、やや低位に試算されたと思料する。本件では、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。

地域要因

郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は車両通行量の多い主要幹線沿いの路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しながら推移するものと予測される。景気の先行きは不透明で地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内において地域要因格差等が妥当な範囲にある取引事例を収集し、適正に比較し得た。一方、周辺に貸店舗等も見られるものの、多様な契約背景を持つ店舗等の適正賃料は把握がやや難しい側面を有しており収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報などの不動産市況も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部への回帰傾向が見られることから底堅い需要がある。反面、総額が嵩む高額物件においては需要の減退が認められる。

地域要因の将来予測

駅南の既成住宅地域で、今後とも同様な状況を維持するものと予測する。画地規模がやや大きく総額が嵩むことから需要は鈍いが、土地需要は底堅く地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域は新潟駅に徒歩圏内で、周辺にアパートも見られるが、その種類やグレード等は様々であり、標準的な賃料の把握に困難な面もあることから、収益価格の信頼性は相対的に劣る。収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域のため、自用目的の取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を重視し、収益価格を参考に、指定基準地の変動状況を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅い状況である。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、近隣にアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心の地域であり、規範性にやや乏しい。従って比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、地価は僅かながら弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既存の幹線沿いの地域であり、有力店舗の新規出店等の好材料は見られないが一定の繁華性を維持しながら、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内において地域要因格差等が妥当な範囲にある取引事例を収集し、適正に比較し得た。一方、周辺に貸店舗等も見られるものの、多様な契約背景を持つ店舗等の適正賃料は把握がやや難しい側面を有しており収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、売地情報などの不動産市況も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅く、近隣地域は新規の宅地開発が見受けられる。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、逢谷内ICにより利便性は向上し、新規の宅地開発が見受けられることから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、画地規模の小さい住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県内の設備投資に関しては緩やかな増加基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、新潟市中心部に近い工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある工業地の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の工場、事業所が多い地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、試算しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められない。商業地としての熟成度はさほど高くなく、事業所用途中心に、共同住宅用地としての需要もみられる。

地域要因の将来予測

国道沿いに中低層の事業所ビルのほか、共同住宅等もみられる商業地である。今後もしばらくは現状のまま推移していく地域と認められる。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。商業地であり収益価格を重視すべできあるが、自用での利用も多く、賃貸市場の成熟の程度も低いことから、収益価格は相対的に信頼度が劣ると判断した。以上より、需要者の合理的な市場行動に基づき形成された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動は認められないが、概ね需要・供給は均衡した状況にある。

地域要因の将来予測

新潟バイパス南側であり中心部へやや距離があることから人気は比較的低い地域である。周辺には低利用地も残るが、宅地化の進展の程度は緩やかであり、今後も同様な推移が継続するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において比較的多くの信頼性を有する取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は街路条件に劣るなど、市場性を有する賃貸住宅の床面積・駐車場面積を確保することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 区画整然とした利便性の高い住宅地において需要は底堅く既存の住宅地も一定の需要を有している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が多くを占め、貸家としての賃貸需要は少なく、収益性を期待できないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域に存するため、近隣地域、類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに店舗、事業所等が見られるが、商業地としての取引は少ない状況である。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある路線商業地域の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、低層店舗事務所を想定したが、自用で利用する物件が多い地域であり、かつ賃料の個別性が強く把握しがたいため、信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新潟駅周辺整備事業等を見据え、分譲マンション用地としての利用も見られている。

地域要因の将来予測

当該地域は、新潟駅南口近くの幹線道路沿いにある、中高層の店舗事務所等が建ち並ぶ商業地域である。新潟駅周辺整備事業が進んでいるものの、特に大きな地域要因の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区駅南及びその周辺にある商業地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、中層店舗事務所を想定したが、適正な賃料及び空室率等の把握につき、その精度面での信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景況感の改善を背景に、まとまった規模の店舗用地に対する需要は回復傾向にあるが、低価格帯の郊外部と競争関係にあり、需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

新築ビル想定に基づく収益価格は、商業地としての性格上、尊重すべき価格であるが、昨今の賃貸市況等を考慮するに、適正賃料や空室率の把握には多分に流動的な要素を含むものと思考される。比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例より、慎重に要因比較を行って試算したもので、現下の市場実勢を適切に反映した価格と判断される。信頼性において優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス需要の低迷による高空室率と賃料下落が続いている他、新潟駅周辺整備事業の完成が6年遅れとなる等、表通りの需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

大手企業の支店等が多い新潟を代表する商業地域であり、今後も駅前商業地域として維持されると予測される。メインストリート沿いの高位の商業地に対する需要は低調であり、地価は当面下落基調と予測する。

価格決定の理由

商業地評価においては本来収益価格を重視すべきであるが、当地区の賃貸市場の実情を考慮すると、収益価格の前提となる適正賃料及び空室率等はその精度を欠く可能性を否めない。一方で、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格で、相対的信頼性が優ると判断される。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、価格形成要因の変動状況をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。