新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７(越後石山駅・亀田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,100円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７(新潟県新潟市中央区山二ツ４−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７ |
| 住居表示 | 山二ツ４−１−１３ |
| 価格 | 64,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、4,000m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅の多い既成の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉沢実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉沢実 |
|---|---|
| 価格 | 64,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はないが、街路条件良好な周辺の新規分譲地との対比において、競争力はやや低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中央区の南東端、市街地外縁部に位置し、一般住宅を主にアパート等も混在する住宅地域である。街路配置にやや難があるが、バイパスインター等への接続は良好であり、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中央区から東区にかけての一般住宅地域である。需要者は、新潟市内在住又は周辺市町から転入する一次取得者層が中心である。街路条件にやや難があるものの、市内中心部や大型商業施設等への車での移動には至便な位置にあり、需要は概ね堅調である。土地は1，000万円∼1、500万円、新築戸建は、2，500万円∼3，000万円程度の物件が需要の中心。 |
| 一般的要因 | H28．10．31現在中央区人口、年−0．09％、世帯数＋0．83。土地取引件数はやや減少、新設住宅着工戸数は増加傾向にある。 |
神田伸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神田伸一 |
|---|---|
| 価格 | 64,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 好立地、好環境に需要が集中する傾向のなか、環境面でやや劣るも、比較的利便性良好な住宅地域にあっては需給バランスが改善しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は農家住宅も残る既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないと予測されるが、今後、需給関係により地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市中央区南部地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者であるが周辺地域からの転入も見られる。当該地域は、生活利便性の比較的良好な地域であり、新規に供給された新興住宅地との競合、経済的要因等の影響も見られるが、総じて需給は均衡しつつあり、この傾向は暫くは続くものと思料される。土地は1，000万∼1，500万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円程度の物件が市場での需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8907074 北緯 139度0835635 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区牡丹山４丁目３８７番１６新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市中央区長潟字長潟９６６番１新潟県新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外
参考：近隣駅の地価相場
越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード