新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
102,000円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外(新潟県新潟市中央区東万代町９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外 |
| 住居表示 | 東万代町９−１１ |
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、700m |
| 地積 | 372㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西18.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉沢実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉沢実 |
|---|---|
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の商店街であり停滞感は否めないが、商業集積が増した万代シティーの集客力向上による好影響が期待されている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟駅前、万代、古町地区等に所在する中低位価格帯の既成商業地域である。需要者は、県内外の店舗経営者、一般事業法人等が中心であるが、画地規模によっては、共同住宅用地等として、個人投資家等の需要対象となり得る。画地規模に応じて総額にバラツキは見られるが、土地は、概ね2，500万円∼4，000万円程度の物件が需要の中心と考えられる。 |
| 一般的要因 | H27．9．30現在中央区人口、年＋0．15％、世帯数＋1．00％。県内の雇用・所得環境は緩やかな改善、個人消費は、回復傾向にある。 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動変動はないが、ラブラ2やメディアシップの開業等を受け、広く万代地区への投資意欲の高まりが期待され、地価は横這い傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東大通∼万代橋通以東で、主に万代・沼垂の両地区に存する既成商業地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人。近隣地域が存する万代町通は、国道7号（明石通）と北側で並行し、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ。規模のまとまった土地を中心に、近年品薄に転じたマンション用地としての需要は底堅い。なお、取引には店舗の経営形態等に応じて、投資規模も多様にわたるため、市場の中心価格は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9175651 北緯 139度0614719 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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